「家を買う」という事Vol.21 | センチュリー21グローバルホーム


  • 「家を買う」という事Vol.21



    【変動金利】
    不動産業の現場でお客様のご案内をしていると、変動金利と固定金利についてはやはりお客様毎に意見がわかれます。感覚値で言えば、どちらかというと変動金利のほうが扱うことは多いように感じていますし、実際に住宅金融支援機構が例年発表している統計データを見ていますと、ここ数年は変動型が50%台後半で推移しており過半数を超えているようです。「民間住宅ローンの実態調査」というワードで検索して頂くと毎年2回ずつ行われている調査結果が公表されていますので、よろしければご参考にご覧ください。
    ちなみに変動金利が選ばれる理由の最多は「安いから」で、固定金利を選ぶ理由の最多は「返済額を確定したかった」になっているそうです。
    さて、多くの金融誌ではどちらかというと「安易に変動は選んではいけない!」という記事が多く見受けられます。実際にリスクがあることは事実ですし、将来の金融リスクはわかりませんので慎重な判断は必要なものであると思います。現在の金利は「史上最低」と言われて久しいですから、「下がり切った後は上がる」というのはごく当然の摂理でもあると私自身も思うところです。
    しかし実際のところどうなのか、今回は悪者になりがちな変動金利について、少し擁護派の意見も述べておきたいと思います。変動金利がどのように決まっているか皆様はご存知でしょうか?銀行によって違うこともあるかもしれませんが私が知る限りの住宅ローンは「短期プライムレート」に連動しています。通称「短プラ」と呼ばれますが、これが上がれば変動金利も上がります。一度皆様も近年の推移をご覧いただけると一目瞭然なのですが、2009年1月以降は10年間全く変動していません。その間、変動金利は全く変動していないのです。私自身、金利は緩やかに上がっていく可能性は十分にあると思っていますが、一方で80年代のバブル経済のような高金利というのは正直難しいのではないかという意見も多く聞きます。財務省の公表データによれば、日本の借金総額は既に「1,000兆以上」に上ります。もしも国が金利を下げる政策をやめたとして、金利が上がった場合、もちろん長期国債の金利も上がりますので、国は多額の利息増額に耐えなければなりません。「国内でも一番多額の借金を抱えているのは国そのもので、金利の上昇はダイレクトに財政を圧迫してしまうような状況で金利を上げるのは難しいのではなかろうか」という意見も多いようです。このあたりの話題は、専門家の間でも意見が分かれるところですので、断言はできません。
    しかし、偏った意見だけでなく様々な情報に触れて頂き、総合的にご判断して頂けますと幸いです。

     

    【元利均等と元金均等】 
    皆様は「元利均等」「元金均等」といった単語はご存知でしょうか?
    ローンの返済方式の事で、一般的にはほとんどの方が「元利均等」を利用されていると思います。
    しかし、場合によっては「元金均等」を選択される方もいらっしゃるのでそれぞれの特徴をご紹介させて頂きたいと思います。
    まず前提として、この2つの返済方法で定めているのは「月々の返済金額」です。元利均等とは、「元」金と「利」息の合計金額を「均等」にする方式で、毎月の返済金額が一定になります。借入金額の多い借入当初は必要となる利息も多くなるため、月々の支払いの内訳としては「利息多め、元金少なめ」となり、完済に近づくほど「利息少なめ、元金多め」に変わっていきます。メリットは、返済当初の返済金額を抑え目に設定できること。デメリットは、もう一方の元金均等方式よりも利息の支払い総額は大きくなることが挙げられます。元金均等とは、「元金」のみを「均等」にする方式で、「元金を支払回数で割ったもの」と「借入残高に対する利息」の合計を毎月支払い続けることになります。メリットは、元金が減っていくスピードが早い分、利息の支払い総額が元利均等よりも安くなる点と、返済が進めば必要な利息も減っていく為、どんどん返済金額が減っていくという点です。デメリットは、利息が大きい借入当初の返済金額がそれなりに大きく、借入直後の負担が重たいことです。したがって、借入直後の返済金額に耐えられるようであれば元金均等の方が「支払い総額」という面ではメリットが大きいのですが、当初の返済金額が大きくなる分、ローン審査時に要求される支払い能力も高くなってしまう為、審査通過のハードルが上がってしまう点は注意が必要です。元金均等は老後に近い程支払いが減っていく点が魅力ではありますが、「ローン審査」と「借入当初の返済金額の重さ」に耐え抜く必要がある為、選択するには多少のハードルがあり、結果的に選ぶ方は少なくなっています。

     


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