「家を買う」という事Vol.32 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産(新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション)はセンチュリー21グローバルホーム


  • 「家を買う」という事Vol.32




    【繰り上げ返済と借り換え】
    住宅ローンの支払い負担を少しでも軽減するには、「繰り上げ返済」は絶対に検討すべきことになります。
    しかし、あまりに無理な繰り上げ返済を重ねてしまい、手元の資金が枯渇してしまうような状況は避けた方が良いでしょう。一般的に各種生活費や学費等、家族全員が半年~1年は生活することができる金額は手元に残すべきと言われています。特にお子様の学費が増えていく高校入学直前からの期間や、働き盛りのご主人の健康リスクが増加していくクが増加していく40代後半以降には備えをしておくべきと言われています。ここでは、繰り上げ返済の基本的なところと、金利上昇に備えた借り換えについて触れておきたいときたいと思います。繰り上げ返済には2種類あることをご存知でしょうか?毎月の返済額を軽減する「減額」方式と、返済額は据え置きで借入期間を短縮する「期間短縮」方式です。どちらも、元金を予定よりも早く支払うことにより、将来的な金利を減らす効果があります。どちらを選択するかは家計の状況に応じた判断が必要ですが、利息の削減効果がより高いのは「期間短縮」方式となります。最近ですと、多くの金融機関でネットを通じた繰り上げ返済手続きであれば無料で受け付けていますのでそういった場合は、積極的にこまめな繰り上げ返済を行いけていますのでそういった場合は、積極的にこまめな繰り上げ返済を行いましょう。
    ちなみに、繰り上げ返済に手数料が必要な場合は、タイミングについては精査が必要になると思います。
    また、住宅ローン控除の期間内の場合は、そちらとの関係性も意識した繰り上げ返済をするべきでしょう。住宅ローン控除は年末時点のローン残高で控除額が増減しますので、年末には繰り上げ返済を行わず、年始に行った方が良いです。
    また、住宅ローン控除は10年以上のローンに適用されるものですから、期間短縮方式を利年以上のローンに適用されるものですから、期間短縮方式を利用したときに返済期間が用したときに返済期間が10年以下にならないように配慮が必要となります。
    次に、住宅ローンの借り換えを検討する場合ですが、借り換えには各種手数料等の経費が掛討する場合ですが、借り換えには各種手数料等の経費が掛かります。それなりにまとまった金額が必要になりますので、こういった経費も含めて試算を行いメリットが得られるかを調べる必要がございます。リットが得られるかを調べる必要がございます。非常に大まかな目安ですが、現在の返済金利よりも1%程度の改善が見込めるようであれば程度の改善が見込めるようであれば借り換えを検討する余地があると思います。
    ちなみに、借り換えを行う場合、借り換えの受け入れ先から承認が得られましたら、現在の借入先にその旨を伝えると今の金利よりも安い金利への値引きを提案してくれることがあ借入先にその旨を伝えると今の金利よりも安い金利への値引きを提案してくれることがあります。借り換えられてしまって利益がゼロになるくらいであれば安くしてでも多少の利益を残したいのだと考えられます。もし、値引きが成功すれば、借り換えにかかる経費分、お金が浮きますので遠慮せずに交渉をしてみましょう。

    【繰り上げ返済とファイナンシャルプラン】
    今回は住宅ローンの話題としてもよく聞く「繰り上げ返済」について、一般論と少し踏み込み込んだお話をしたいと思います。
    まず、最初に住宅ローンの一般論をおさらいですが、月々の支払いは控えめに余力を持たせて組む方が良いと言われています。借入れ当初から限界まで頑張ってしまうと急な出費があったときに対応できるのりしろが無くなってしまう為です。返済と貯蓄を両立できる程度が理想的な家計と言えます。基本的には、借入額で無理をしないことは大前提に「元利均等を選択する」「返済期間は長めに」といった方策をとり実現していきます。
    そして、余力分で貯蓄をしていき、ある程度が貯まった段階で緊急時への備えとなる金額はなる金額は残しながら繰り上げ返済を行う。タイミングとしては「住宅ローン減税」「フラット35S」等の期間限定の優遇施策が終わり、支払い金額が増える時期に合わせると良いのではないでしょうか。支払い金額が増える時期に合わせると良いのではないでしょうか。であれば、借入時点で各種優遇施策が終わるタイミングはわかっているはずなので、そこを目指して繰り上げ返済の目標時期を設けるとより良い計画になると思います。
    さて、ここまでが一般論です。ここまでは雑誌やネット記事でもよく取り上げられる内容ですから既にご存知の方も多いかもしれません。ここからは少し不動産領域は飛び出してしまうのですが、不動産購入を含めたファイナンまうのですが、不動産購入を含めたファイナンシャルプランについてです。繰り上げ返済は素晴らしいです。すればするほど金利負担が減りますから非常に大きなメリットを得られます。
    しかし、投資という目線で見た時には必ずしも最善手ではないかもしれません。繰り上げ返済をすることで得られるメリットはあくまで金利負担分の削減です。
    仮に金利2%で借入をしているとすれば、年利2%以上で運用できる金融商品があれば、繰り上げ返済をせずに運用したほうがお得になります。年利5%の投資ができれば、差分の3の投資ができれば、差分の3%弱(実際には税金や経費が掛かるので目減りします)弱(実際には税金や経費が掛かるので目減りします)は利益にできるわけです。
    住宅ローンの金利は非常に安いもので、これほど低金利で投資用などの事業資金を調達することはほぼ不可能ですので、一考の価値はある選択肢だと思います。
    ちなみに、いきなり「投資」というと全く触れたことのない方ですとハードルが高すぎるかもしれません。そういった方は実行するか否かはさておき、「確定拠出年金」か「積み立ておき、「確定拠出年金」か「積み立てNISANISA」といった」といったものから少し調べてみて頂けると良いかもしれません。
    詳細は金融の専門家の皆様が素晴らしい解説記事をたくさん公開してらっしゃるので譲らせて頂きますが、結果的に住宅ローンを含む各種金融商品を全く利用しないとしても、このせて頂きますが、結果的に住宅ローンを含む各種金融商品を全く利用しないとしても、この2制度については知っておいて損は無いと思います。


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