「家を買う」という事Vol.31 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産(新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション)はセンチュリー21グローバルホーム


  • 「家を買う」という事Vol.31




    【団信】
    以前に一度、簡単にご説明させて頂いたことのある「団体信用生命保険」、略して「団信」について、改めて触れておきたいと思います。「団信」とは住宅ローンを利用する場合、フラット35 の一部商品を除いてほとんどの場合で自動的に加入することになる生命保険で、ローンを借りている方が万が一亡くなられた場合に、残りの住宅ローンが全額免除になるものです。特徴として、名前の通りに「団体加入」扱いの保険ですので、個人で加入する生命保険よりも掛金が割安になっています。ただ掛け捨てなので貯蓄性は無く、満期によるお祝い金や返戻金といった制度はありません。加入にあたっては健康状態が良好であり、大きな病歴もないことが求められます。
    ちなみに、意外と知らない方がいらっしゃるところとしては、「死亡」以外にも「両目失明」や寝たきりになってしまうような状況を指す「高度障害」と言われる認定が下りた場合も全額免除の対象になります。ただ、「高度障害」の認定基準はかなり細かく設定されている為、中々判定が厳しくはなっているようです。とはいえローン利用後に該当する可能性のある状態になってしまわれた場合に、知らずに申請をしなければ適用になる可能性はゼロですから、そういった認定もあるのだということを認識しておくことは大切なことです。
    また銀行によっては「がん保障」を無料で付帯していたり、3大疾病や8大疾病までを保障ししてくれる商品等も存在しています。「●大疾病保障」という商品の多くは金利上乗せを要する有償オプションではありますが、通常の生命保険と比較しても優秀な商品も出ている為、商品のパンフレットを受け取られ通常の生命保険と比較しても優秀な商品も出ている為、商品のパンフレットを受け取られましたら熟読をオススメ致します。
    次に注意点として、先述したように加入にあたっては、ある程度健康であることが必須となります。そして、基本的には住宅ローンを借りる為には団信加入が必須条件になっています。
    つまり団信に加入できない健康状態の場合、「住宅ローンを組めない」ということになります。せっかく苦労の末に「理想の家」を見つけたのちに団信を理由にローンを組めないとなれば一大事かと思います。持病をお持ちの方や、健康状態にご不安がある場合はなるべく早い段階で銀行に相談しておいた方がよいでしょう。場合によっては少し割高になっても加入可能な団信を紹介してもらえたりするかもしれません。
    最後に、これは保険会社さんから聞いた話ですが、団信の健康状態告知は簡易的な書類への記入で済んでしまうケースが多い為、持病を申告されない方なども稀にいらっしゃるそうです。
    しかし、万が一があった場合には、保険会社は徹底的に調査を行います。実際に、不告知を理由に死亡後に団信が適用されなかったケースも実際にあるそうです。住まいを残そうとしたご家族に大きな負担を残してしまいかねませんので、そういったことは絶対にしないようにお願い申し上げます。

    【ローン保証料】
    住宅ローンの借入時に必要な経費の中に「保証料」と呼ばれるものがあります。35年ローンの場合、借り入れ金額 100 万円あたり約 2.5 万円~ 3 万円程の単価に設定されていることが多く、借入額が大きくなればその金額もかなりの金額に上ります。この「保証料」とはどういった費用なのか、事前にご説明させて頂きたいと思います。これはローン返済がされなくなった場合に備えて、銀行が加入する保険の為の費用です。返済ができなくなった場合、本来は銀行が抵当権を行使して物件を売却しお金を回収します。
    しかし、回収には時間も手間もかかりますし、銀行業務とは少し領分が異なる為、こういっ異なる為、こういったリスクを請け負ってくれる会社に「万が一返してもらえなくなったら後はよろしく」とおたリスクを請け負ってくれる会社に「万が一返してもらえなくなったら後はよろしく」とお願いしています。この相手方が保証会社で、この保証にかかる費用を負担するのが保証料ということです。実際には、銀行は保証会社から残りの借金を一括で返してもらい、保証会社は借金を取り立てる権利を銀行から譲り受けます。その後の取り立て業務は全て保証会社に移行することになります。
    ちなみに、この保証料は一括前払いが一般的ですが、当初は支払わず金利を少しだけ上乗せして支払う方法も選べることがあります。金利支払いの方が当初の負担金額は軽減できますが、短期間に完済しない限りは総支払額いの方が当初の負担金額は軽減できますが、短期間に完済しない限りは総支払額では金利支払いの方が高くなるようになっています。
    また、一括前払いの場合は返済期間全てに対する保証料を前払いしている形をとっていますので、期間内に完済できた場合には残り期間分の保証料については返戻金が存在していすので、期間内に完済できた場合には残り期間分の保証料については返戻金が存在しています。もしも、各種諸費用や頭金の蓄えがある場合でしたら、基本的には一括前払いがおすすめとなります。
    最後に、最近ではこの保証料に新しい方式が増えてきています。銀行によって多少呼び名が違うのですが、りそな銀行では「融資手数料型」などと呼んでいて、保証料とほぼ同じ金額を手数料として一括前払いで支払います。
    保証料と違い、期間内の解約があっても返戻金はありませんが「その分、通常よりも金利を安くしますよ」という商品構成になっています。短期間での完済があり得る場合は不利ですが、大凡20年以上は借り入れする可能性が高い場合はお得になる可能性が高い為、検討の価値があると思います。


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