「家を買う」という事Vol.37 瑕疵保険 管理費・修繕積立金について | センチュリー21グローバルホーム


  • 「家を買う」という事Vol.37 瑕疵保険 管理費・修繕積立金について




    【瑕疵保険】
    前回に引き続き、「瑕疵保険」等について掘り下げていきます。個人間での中古不動産売買時に使える瑕疵保険は、加入時期が物件引渡しの「前」なのか「後」なのかにより 2 パターンに別れます。引渡しまでに検査を合格できれば「前」ですし、それができず引渡し後に修繕して合格するのであれば「後」ということです。「前」の場合、売主様の理解と協力が必要不可欠になるのですが、これは以前に「インスペクション」の項目で触れたように中々ハードルが高いです。売主様 側からすると「検査で不具合が出たら買ってくれないのではないか」といった不安を感じられる方は多いですし、「検査料」や、修繕が必要になってしまった場合の「修繕費」も「保険料」も、基本的に請求先が全て売主様宛になってしまうことも大きなハードルとなります。申込みをする際に、価格交渉の一環として「瑕疵保険に加入してもらえるなら値引きは不要」といった交換条件を出すような進め方が必要になるかもしれません。その他の交渉例としては、修繕の規模・金額にもよりますが「瑕疵保険にかかる費用は買主様側が負担する。」であったり「修繕費用分は既にご了承頂いている価格交渉額と相殺し、超過する分は買主 様 負担」といった条件なども効果があると思います。
    ちなみに、修繕が必要な場合で一番多いケースは「外壁の部分的な防水処理」で、塗装の一部を塗りなおしたりすれば良い程度であれば 20 万円前後で済んでし まうようなこともあります。
    見学時にリフォーム業者を連れて行き、軽微な修繕で済みそうか、簡易的にでも検査をしてもらえると交渉がしやすくなるので、そういった段取りもご検討頂けると良いかもしれまもらえると交渉がしやすくなるので、そういった段取りもご検討頂けると良いかもしれません。
    ただ、実際の進め方としては、上記のように一旦は売主様相談してみるものの、了解を得られなかった場合に備えて「後」パターンも視野に入れた準備をしておいたほうが良いと思いますので、下記の点に気をつけるようにしてください。
    まず、保険の申込みは引渡し前にしなければなりません次に「後」パターンですと、瑕疵保険には入れても住宅ローン控除の適用外になる可能性があります。この場合、瑕疵保険とは別軸で「耐震基準適合証明書」を引渡し前に取得しておく必要が出てきますので、土地家屋調査士への依頼が必要になります。この書類作成に慣れている調査士であれば、建物の図面類と現地の下見ができれば必要経の下見ができれば必要経費の見積りは比較的すぐに出してくれます。「後」パターンの可能性が出てきましたら早めに相談をしておくと良いでしょう。瑕疵保険は制度がわかりにくいですし、費用も手間もかかります。
    しかし、保険そのもののメリットもありますし、減税措置が受けられればその恩恵は数百万円に上るかもしれません。
    ここでは概要しかご説明ができませんでしたので、気になった方はお気軽にお問い合わせくださいませ。くださいませ。

    【管理費・修繕積立金①】
    突然ですが分譲マンションの「管理組合」と「管理会社」、この2つの違いはご存知でしょうか。住んだことがある方は恐らく何となくご理解の事と思います。「管理組合」は所有者の集合体で、マンションの管理をどのように行っていくのか、合議制で決めています。対して、「管理会社」は実際の管理業務を請け負っている民間企業です。ですので、
    究極的には管理会社が無くとも、管理組合のみでマンションの運営は可能で、実際にそのような形態のマンション(自主管理マンションと呼ばれます)も存在しています。
    しかし、管理組合の組合員は多くが一般の方々で、管理業務に関しての専門知識を持ってい多くが一般の方々で、管理業務に関しての専門知識を持っていません。ですので、質の高い管理をプロにしてもらう為に、管理費の中から委託料を捻出し、管理会社に委託しているのです。
    さて、今回も今までも幾度か登場している「管理費」ですが、中々細かくお話する機会はないのでこの機会に「修繕積立金」と合わせて触れておきたいと思います。
    「管理費」は先に申し上げた管理会社への支払い等の「管理業務に掛かる経費」に充てられる費用です。管理員さんのお給料や、清掃会社への支払い等もここから出されています。「修繕積立金」は読んで字のごとく、定期的な軽微修繕や、12~15年周期で行われる大規年周期で行われる大規模修繕に備えて積み立てられていくお金で、上記2種類の費用は所有している限り支払い模修繕に備えて積み立てられていくお金で、上記2種類の費用は所有している限り支払いが必要なものです。
    ちなみに、管理費はあまり変動しませんが、修繕積立金は定期的に値上がりしていくのが普通で、5年~10年に1度は値上がりをしているマンションが多いと思います。できれば安い方が嬉しいと思いがちですが、安過ぎると資産価値の維持ができなくなるばれば安い方が嬉しいと思いがちですが、安過ぎると資産価値の維持ができなくなるばかりか、修繕が行き届いていないマンションはどんどん価値が落ちていきます。
    したがって、修繕積立金を見るときには「高いか安いか」という見方は間違っていて「適正か否か」というのが重要になります。古ければ修繕箇所が増えていきますから、ある程度の支払いは確実に必要です。
    また、値上がりに際しては管理組合における決議を必要としますので、ある程度の修繕積立金を既に支払っているマンションは、それだけ組合員の皆様の修繕へのモチベーションが高いと言い換えることもできます。
    そういったマンションは恐らく今後もしっかりと修繕が継続される可能性が高いものと推測できるのではないでしょうか。管理費、修繕積立金については、もう少し注意して観察すべきポイントがあるのですが、それはまた次回にお話させて頂こうと思います。


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