「家を買う」という事Vol.39 築古マンション購入の注意点② マンションの方角 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産(新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション)はセンチュリー21グローバルホーム


  • 「家を買う」という事Vol.39 築古マンション購入の注意点② マンションの方角




    【築古マンションの注意点②】
    前回に引き続き、築の古いマンションについて注意すべき点を列挙していきたいと思います。
    4.配管のメンテナンス性
    マンションはコンクリート製で、コンクリートは通常50年程は持つと言われています。
    しかし、このコンクリートの寿命とは別にマンションの寿命を左右する重大な要素が2つあります。
    1つは以前にも触れたことがありますが「外壁の防水」でこれは12~15年に一度修繕を行う必要があります。
    そして2つ目が「給排水管」なのです。
    給排水管の種類にもよりますが早いもので15年、長持ちしても30年以内には交換すべきと言われています。
    しかし、古いマンションですと配管がコンクリートの中に埋め込まれてしまっており交換ができないケースがあります。そして交換ができないばかりか点検作業もできない為、ある日突然に水漏れを起こし、下層階の住民に大きな影響を及ぼすような事態が起きやすくなっています。
    それが給水管であればまだ良いですが、最悪のケースとして排水管の水漏れは場合によって、かなり不憫な状況になってしまったお部屋を何度か見たことがあります。
    また、ご自身か水漏れが起きた箇所の所有者が「水漏れ」に対応した火災保険に入っていれば補償を受けられるば補償を受けられるかもしれませんが、現実には原因の究明や協議にはそれなりの時間がかもしれませんが、現実には原因の究明や協議にはそれなりの時間がかかりますし、「水漏れ」に対応した保険の加入率は実はさほど高くないと言われています。こういった事態に見舞われない為に、配管の点検・交換を行いたいわけですが、埋め込み式になってしまっているとコンクリートを崩さなければできません。では、もしも交換しなければならないような状況になった場合、どうするのでしょうか。答えは「更新」といって壁の外側に新たに配管を作り直す作業が行われることが多いです。作業そのものも大変なものですし、配管が外壁を這うようになりますので見栄えが悪くなになりますので見栄えが悪くなりやすい工法と言われています。
    また管理組合でこの「更新」工事を行うと決まらない限りは古い配管を使い続けなければなりませんので、水漏れのリスクを抱え続けることになります。
    購入検討中のマンションがこうした問題を抱えていないかは、「過去に漏水歴があるか」と「修繕履歴」「長期修繕計画」等から確認ができるはずですので必ず確認をするようにして「修繕履歴」「長期修繕計画」等から確認ができるはずですので必ず確認をするようにしてください。
    5.駐車場
    最後は駐車場についてです。これは2点注意して頂きたいポイントがあります。
    まずは空き状況についてです。駐車場の料金は通常、管理費や修繕費に充当されています。築が古くなってくると高齢化が進み、駐車場の利用率が下がってくる傾向があるのですが、あまりに空き区画が増えてしまうと、予定していた金額を積み立てられなくなり、修繕積立あまりに空き区画が増えてしまうと、予定していた金額を積み立てられなくなり、修繕積立金の値上げをしなければならなくなってしまうことがあります。古いマンションの駐車場がガラガラだった場合は要注意です。
    次に機械式駐車場の区画数です。
    これも修繕費用に繋がるのですが、単純に区画数が多い場合はメンテナンス費用と交換時の修繕費が大きくなりますので注意が必要です。
    ちなみに、この点についてはマンション内のエレベーターについても同じことが言えます。規模の割にエレベーターの台数が多いマンションも同様に注意すべきでしょう。古いマンションはこうしたリスクも含め、安くなっているケースがあります。ただ単に「古いから安い」と判断してしまうのではなく、こうした重大なリスクをはらんでいないか、まで確認をして購入をご決断頂けると良いと思います。

    【向きの話】
    今回は主にマンションの話題になってしまいますが、お部屋の方角について触れたいと思います。
    まず方角としては南向きが最も良いとされていますが、これは言うまでもなく日当たりの良し悪しを基準にしてのことかと思います。
    しかし、多くの場合で南向きは歓迎すべき条件なのですが、物件の立地・周辺環境によっては必ずしも南向きが最良でないということがある為、その点は注意が必要になります。例えば、隣地の建物によっては南向きであっても日当たりが確保できない場合や、そのマンション内では南向きよりも東向きのお部屋の方が日照時間が 長いといったような場合です。こういったことを踏まえますと、向きについては「日当たり」という視点に加えて「採光」を評価して頂けるといいかもしれません。「明るさ」という点を考慮するのであれば、向き以外に窓の位置や大きさ、窓正面の状況等
    によっても評価は変わってくるのではないでしょうか。
    また、これは新築で特に気にするべきポイントですが、新築の場合、南向きに対して「南向き価格」が上乗せされた価格設定になっていることがほとんどです。対して中古物件になると、この「南向き価格」は新築のときほどに大きな金額差をつけられなくなることが多いと言われています。
    つまり、新築から中古になったときの値段の落ち方が最も激しいのは南向き住戸なのです。資産性という面から見た時には南向きは優秀とは断言できない側面があるということになります。
    次に、これは豆知識ですが、室内で過ごす時間が長い人の中には北向きを好まれる方が一定数いらっしゃいます。
    これには理由が2つあって、全方位の中で最も時間帯による明るさの差が生まれないのが北向きと言われています。
    その為、書類を扱う機会の多い役所や、学校の教室などはあえて北側で採光をとっているケースが少なくありません。
    二つ目の理由ですが、北向きのお部屋からの眺めは緑が鮮やかに見えます。これだけ言うと非常に嘘くさいのですが、ちゃんと理由がございます。植物は日光をより多く浴びる為に、南側に正面を向けるようになっています。
    したがって北側から眺めた場合、必然的に植物を正面から眺める位置関係になるのです。
    こういった理由から、「物書き・士業は北向きが良い」等と言われることがあります。
    お部屋の実際の採光も、北向きのグリーンビューも、実際に現地で確かめてみて気に入るかどうかということにはなるかと思いますが、場合によっては予想外に素敵なお部屋との出どうかということにはなるかと思いますが、場合によっては予想外に素敵なお部屋との出会いがあるかもしれません。
    向き以外の条件は優秀というお部屋があれば、一度見てみるのも一つではないでしょうか。


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