不動産コラム「家を買うという事」Vol.43「①二項道路とセットバック」「②再建築不可と細切れ私道に要注意」 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産(新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション)はセンチュリー21グローバルホーム


  • 不動産コラム「家を買うという事」Vol.43「①二項道路とセットバック」「②再建築不可と細切れ私道に要注意」




    【二項道路とセットバック】
    一戸建てや土地の物件資料を見た時に「セットバックあり」といった記載を見たことがあるでしょうか?
    いくつかのパターンがありえるのですが、その多くは物件に接している道路が「二項道路」と呼ばれる種類になっています。今回はこの「二項道路」と「セットバック」について解説していきたいと思います。たいと思います。
    建築基準法では、「土地は幅員4m以上の道路に以上の道路に2m以上接していないと建物を建ててはいけない」と定められています。
    しかし、古くからある住宅街ですとこの法律ができるよりも前から家が建っていて、道幅が4mよりも狭く、この規定を満たすことができていないことがよくありました。
    そこで特例措置として、道幅が4mよりも狭くとも、役所が認めた道路については「将来的よりも狭くとも、役所が認めた道路については「将来的に幅がに幅が4mになるように土地を後退させる義務を果たせば良い」という扱いにしました。このような認定を受けた道路を「二項道路」といい、「道幅が4mになるように土地を後退になるように土地を後退させること」を「セットバック」といいます。
    冒頭で紹介した「セットバックあり」という物件は、この後退がまだ終わっていない状況を指し、将来的には道路に面する部分の土地が減ってしまうことになります。
    ですので、こうした物件を検討する場合にはセットバック後の「面積」「形状」を前提として検討する必要て検討する必要があるのです。セットバックには明確な期日は設けられていませんが「建て替え時」には必ず対応する必要があります。
    そして、セットバックによって道になってしまう土地については、基本的に金銭的保証は受けられないことがほとんどで、稀に受けられる場合も、その金額は非常に控えめに設定されるようです。
    基本的にセットバックの対象となる範囲の土地については価値がない部分で「見た目に道になっていないだけで既に道だ」と割り切ってしまった方が良いかもしれません。
    ちなみに、物件の見学に慣れてくると、セットバックが必要な道は現地を見ると大凡見分け地を見ると大凡見分けられるようになってきます。非常にわかりやすい状況ですと、住宅街の中に少し幅が狭い道があり「古い家の敷地は出っ張っている」「新しい家の敷地は引っ込んでいる」ということがあれば、それはほぼ間違い無く二項道路だと判断できます。二項道路は建て替えが無ければセットバックが進まないので、基本的には数年~数十年はそのまま凸凹とした状況のままになる可能性が高いです。あまりに見栄えが悪い場合は、多少なりとも資産価値にも影響が出てくることがあるので注意が必要です。

    【再建築不可と細切れ私道に要注意】
    土地・一戸建ての検討をするにあたって、接する道路を確認することは最優先と言っても過言ではありません。なぜなら接する道路次第で、土地は「無価値」になることすらあり得るためです。今回は多くの方がご存知な内容も入ってしまうかもしれませんが、「道路」について大まかに注意点をご紹介していきたいと思います。
    まず、土地と道路を語る上で最も大事な大原則をお伝えしておきます。『土地は法律で認められた道路(原則として幅員4m以上のもの)に、2m以上接していないと建物を建てられません。』そして、この建物が建てられない土地を「再建築不可」と呼び、「不動産としての価値は無いに等しい」と言われることがあるほど厳しい評価を受けます。
    中には住むことができそうな建物があり非常に安い為、魅力的に見えてしまいそうな「再建築不可」物件も存在しているのですが、再建築不可はローンも組めません。基本的に現金一括で買わなければならないため、購入は現実的では無いのです。
    ちなみに、「法律で認められた道路」と申しましたが、詳しくお話すると少し専門的になりすぎるのでこの場では詳細は割愛させて頂きます。
    ただ、基本的には国や自治体の所有する「公道」であれば問題ないと思って良いと思います。注意が必要なのは「私道」であった場合なのですが、私道に接している複数のお宅で共有している状態で、自分自身もその共有持ち分を持てるようであれば問題ないケースが多いです。トラブルになりやすいのは、道路部分の土地が小さく細切れになっている私道で、それぞれの区画を周辺の住民が単独で所有しているような形態は注意したほうがよいでしょう。特に「家のある土地」と接している「小さな道路部分」の所有者が同一だった場合、「道路部分も自分の所有地だ」として、駐車スペースにしたり、鉢植えを置いたりして交通の妨げとなるような使い 方をする所有者が出てくることがあります。
    こうした行為は是正されるべきではあるのですが、法律上「民事」扱いになってしまうので、行政や警察の介入が難しく、中々解決できないようなこともあります。実際に、長年ご近所トラブルに悩まされている地域などもありますので、そういったことが懸念されるような権利携帯になっていないかは事前に確認しておきたいところです。


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