不動産コラム「家を買うという事」Vol.44「①ハザードマップ」「②土地の高さと様々な地図」 | センチュリー21グローバルホーム


  • 不動産コラム「家を買うという事」Vol.44「①ハザードマップ」「②土地の高さと様々な地図」




    【ハザードマップ】
    今回は「ハザードマップ」についてです。
    ハザードマップとは、豪雨や震災等の災害に見舞われたとき、どの程度の被害が予測されるかを記 載した地図の事です。いくつかの種類はありますが、不動産の購入時に最も優先度が高いのは「洪水」等の「水害」に関するものです。
    各自治体で作成をしており、市役所や区役所等のホームページで公開していることがほとんどですので、検討しているエリアのものは一度見ておかれたほうが良いでしょう。
    ちなみに、この洪水のハザードマップですが意外と知られていないのは実は2 種類存在しているということです。
    豪雨等を理由に河川等の増水による水害を想定している「外水」と、下水の排水能力を超えた浸水を想定している「内水」の2種類が あるのです。自治体によっては、この2 種を統合してしまっているところもあるのですが、ハザードマップの注意書きをみると、どういった水害を想定したものであるのかは必ず記載があるので確認しておきましょう。
    実際に2000 年に発生した「東海豪雨」の際にも、川から遠い町中でこの「内水」の被害を受けるケースがあったそうです。古い住宅街で下水道も古いものが残っている地域ですと、排水能力が高くなくゲリラ豪雨などによって雨水が溢れ出てしまうことがあります。「内水」のハザードマップを見ておくことで、こうした一見して予測をしにくい水害についても確認ができる為、見ておいて損はありません。もしもこれらの水害ハザードマップを見た時に、浸水の恐れがある地域に指定されていた場合は、さらに過去の浸水歴もみておくと、実際に水害が起きた時のイメージが想像しやす
    くなります。各市区町村によって多少呼び名が違いますが「浸水歴」「浸水実績」「水害記録」といった名称で何がしかの情報は保管されているはずなので調べてみましょう。
    また、ハザードマップはこうした洪水のみではなく、「土砂災害」や「地震による危険度」険度」「津波」「高潮」など、各地域「津波」「高潮」など、各地域のリスクによって様々なものが作成されています。
    各自治体のホームページは必ずチェックしておきたいですし、国土交通省は各地域のハザードマップへのリンク等をまとめた「国土交通省ハザードマップポータルサイト」というもードマップへのリンク等をまとめた「国土交通省ハザードマップポータルサイト」というものを公開しています。ここでは各種ハザードマップや道路防災情報、土地の成り立ちなど、複数の防災地図を重ねマップや道路防災情報、土地の成り立ちなど、複数の防災地図を重ね合わせて表示させられる「重ねるハザードマップ」といったサービスも提供していますので、合わせて表示させられる「重ねるハザードマップ」といったサービスも提供していますので、よろしければ参考に見て頂けると良いかもしれません。

    【土地の高さと様々な地図】
    マンションを検討されており「2階以上」を必須とされている方ですと「浸水被害は関係ない」とお考えになる方がいらっしゃいます。
    しかし、もしご自身のお部屋が大丈夫であっても、共用部はいかがでしょうか?エントランスはもちろん、トランクルーム、エレベーターなど、多くの設備類は地階と1階に集中する傾向が強いです。
    また、傾斜地などで良くあるのですが、エントランスが道路から少し階段を下った位置関係になっていたりする場合などは、浸水しやすく、水圧がかかるとエントランスのドアは開閉が困難になることがあります。地下に設備がある場合はさらに注意が必要です。大量の雨水による浸水が起きた場合、下水道の処理限界をこえたとき、地下にあるトイレか
    ら汚水が溢れ出るようなケースもあります。最も被害額が大きくなりやすいのは屋内の機械式の駐車場です。屋内に機械式駐車場を設ける場合、駐車場のフロアよりもさらに低い位置に収納するリフト式が多いので、最下層の車は冠水のリスクが高くなっています。こうしたリスクを見極めるには、以前お伝えした「ハザードマップ」を見ておくのはもちろんながら、海の近いエリアであれば「標高」も確認しておくと良いかもしれません。「標高」は「海面を基準にして高いか、低いか」という基準ですが、確認には『フラッドマップ』というサイトが便利です。海面の上昇によってどのように水没が起きるかがシュミレーションされています。世界地図規模で制作されている為、多少アバウトな予想図にはなっているようですが、大凡の危険度、安全地帯の推測はできるようになっています。
    また、上記の他では国土地理院が公開している『地理院地図』も参考になります。操作方法に多少の慣れが必要ですが、任意の地域一帯について、「高低差を反映させた地図」や「過去の航空写真」「地形分類」等、あらゆる情報を閲覧することができるようになってや「過去の航空写真」「地形分類」等、あらゆる情報を閲覧することができるようになっています。地理院地図では本当にあらゆる情報が手に入りますが、先の標高に続けた情報としては検討地と周辺エリアの「相対的な高さ」を比較すると良いかもしれません。討地と周辺エリアの「相対的な高さ」を比較すると良いかもしれません。「フラッドマップでは海面よりも高かった土地」も、「周辺一帯よりも低い土地」であれば周辺から水が流れ込んでくる可能性を想定したほうが良いからです。周辺から水が流れ込んでくる可能性を想定したほうが良いからです。
    また、さらに調べていくのであれば「古地図」「過去の航空写真」もオススメです。
    検討地が過去にどういった土地であったのかを知ることで、水害だけでなく、液状化のリスクや土壌汚染について情報を得られることがあります。クや土壌汚染について情報を得られることがあります。


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