不動産コラム「家を売るという事」Vol.22①「囲い込みとは」②「囲い込みを防ぐ方法」 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産(新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション)はセンチュリー21グローバルホーム


  • 不動産コラム「家を売るという事」Vol.22①「囲い込みとは」②「囲い込みを防ぐ方法」





    【囲い込みとは】
    今回は昨今社会問題になっている「囲い込み」についてご説明したいと思います。売却物件の仲介を依頼された不動産会社は仲介手数料が収入源です。その手数料を売主さんと買主さんの双方からもらうために不動産会社が売却物件を自社で抱え込み、他社には紹介しないという行為を「囲い込み」と言います。「囲い込み」は不動産業界に横行する、売主さんに不利益をもたらす悪しき慣習です。なお、「囲い込み」はどの不動産会社でも行われているというわけではありません。一部の良識に欠ける業者に限られた行動です。
    では囲い込みによるデメリットは何でしょうか?それは本当に売れるべき金額より安くなってしまう、ということです。せっかく買いたいという人がいると他の不動産会社から連絡が入っても、不動産会社がそれを勝手に断ってしまいます。
    仮に3000 万円で A 社に売却の依頼を出していたとします。売りに出してすぐ、他社が3000万円で買いたいという買主さんがいたとします。通常であれば、その買主さんで決まりですが、
    A 社はそれを断り売主さんにその事実を伝えません。
    A社は自社で仲介できる買主さんが現れるまで、同じ対応を続けるのです。
    売主さん としては少しでも早く売りたいと考えているのに、不動産会社が囲い込みをしてしまうことで、なかなか売れません。当然売れない時期が続けば不安にもなりますし、日々価値が低下していく中で、値下げも考えなくてはいけなくなっていきます。特に買い替え等、売却時期が決まっている場合は、時期が迫ってくると大きく値引しなけれ
    ばいけません。
    また、その他の場合でも、今の家が売れないことには次のアクションを起こすことができないでしょう。
    このように「囲い込み」は売主さんにとってデメリットが大きいです。
    只、囲い込みを防止する or 見破る方法もあります。
    次回はその具体的な方法について、ご説明します。

    【囲い込みを防ぐ方法①】
    今回は囲い込みを防ぐor見破る方法を説明します。
    具体的な方法として下記3点あります。
    ①レインズで物件のステータスを確認する
    ②別の不動産会社経由で探りを入れる
    ③「一般媒介」を結んで、複数の業者に売却を依頼する
    一つずつご説明していきます。
    ①レインズで物件のステータスを確認する
    「囲い込み」は、不動産業界の悪しき慣習としてメディアでも大きく取り上げられるようになってきました。
    状況を問題視した国土交通省は、レインズに対策を講じるよう要請したのです。要請に答えてレインズが打ち出した対策が、「ステータス管理機能の導入」です。レインズの情報は今まで不動産会社しか閲覧できませんでした。
    しかし、「専属専任媒介」、「専任媒介」を結んでいる売り手のみ、自分の物件の登録情報のみ閲覧できるようにしたのです。具体的に以下の3 つのステータスがあります。
    ・公開中
    ・書面による購入申込みあり
    ・売主都合で一時紹介停止中
    確認方法ですが、媒介契約を結んだあと、不動産会社からレインズへの登録証明書を受け取ります。
    (宅地建物取引業法で義務付けられています。)
    その証明書に記載されているID とパスワードを使って、レインズの HP からログインして確認することができます。
    ※下記詳細です。
    https://system.reins.jp/common/sell_request.pdf
    「公開中」のはずなのに「書面による購入申込みあり」や「売主都合で一時紹介停止中」になっていないか確認しましょう。なっていないか確認しましょう。
    もし、取引状況に誤りがある場合はすぐに不動産会社に問い合わせしてください。
    レインズも東日本・西日本等、エリアにより登録する場所が異なりますので、売却依頼先の不動産会社にどこのレインズに登録されているか確認しましょう。
    次回は残りの2つの方法について、ご説明します。

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