住み替えのタイミングとは?-不動産コラム「家を売るという事」Vol.37 | センチュリー21グローバルホーム


  • 住み替えのタイミングとは?-不動産コラム「家を売るという事」Vol.37





    【住み替えはタイミングが命】

    前回、前々回と売却のさまざまな理由をご紹介しました。

    その中で一番多い理由が、「住み替え」です。
    住み替えようかな、と検討し始めたときに気になることのひとつが、「住み替えるためには、売却と購入、どちらを先に進めた方がいいのかな?」ということ。
    住み替えには、「家の売却」と「新居の購入」という、2 つの大きなイベントがあります。
    この2つをタイミングよく行わなければ、引越しの手間が倍増する「仮住まい」や、ローン返済金額が跳ね上がる「二重ローン」などが必要になる可能性があります。
    逆にいえば、売り買いをタイミングよく行うことで、仮住まいや二重ローンなどの手間やリスクを減らすことができるのです。
    今回から、手間も費用も最小限に、タイミングよく住み替えるコツをご説明していきます。
    代表的な3つの住み替えの流れを紹介しつつ、気を付けるべきポイントや活用できるサービスも紹介するので、是非ご参考にしてください。

    住み替えには、「家の売却」と「新居の購入」という2つの大きなイベントがあります。
    この2つのうちどちらを優先して進めるかによって、
    ・売却を優先する「売り先行型」
    ・購入を優先する「買い先行型」
    ・両方を同時に進める「売り買い同時進行型」
    上記の3パターンに分けられます。

    まず結論から述べますが、最もスムーズに住み替えられる方法は「家の売却」と「新居の購入」を同時に進める「売り買い同時進行型」です。
    現在の家の引き渡し日と新しい家への入居日を合わせられれば、単に引越しをするだけで住み替え完了となります。
    「家は売れたけど新居は決まっていない」という場合は仮住まいが必要になりますし、あるいは「新居は決まったけど家は売れていない」という場合は二重ローン(ダブルローン)が必要になることがあるため、住み替えにおける家の売り買いは同時進行が理想的だといえ必要になることがあるため、住み替えにおける家の売り買いは同時進行が理想的だといえます。ます。
    しかし、家を売却できるかどうかは、買ってくれる人が現れるか否かに懸かっています。家を売却できるかどうかは、買ってくれる人が現れるか否かに懸かっています。
    タイミングを思い通りにコントロールすることは容易ではありません。
    また、納得のいく物件探しにも時間と手間がかかります。
    理想的な住み替えは「家の売却と新居の購入を同時進行で進めて、同じ日に退去・入居する」というものですが、実際には売却と購入のどちらかを優先するケースが多くなります。

    次回から、家を売ってから新居を買う「売り先行型」と、新居を買ってから家を売る「買い先行型」、それぞれの特徴とタイミングよく住み替えるポイントをご説明します。

    【売り先行型のメリット・デメリット】

    家の売却を優先する「売り先行型」は、最も一般的な住み替えパターンです。
    住み替えを検討する人の多くは、住んでいる家の住宅ローンがまだ残っています。
    そのため、「家を売ったお金で残債を一括返済し、次の家を買う」という流れが一般的なのです。
    ただし売却を優先した場合、次に住む家を急いで決める、あるいは仮住まいを探す必要が出てきます。
    この手法でタイミングよく住み替えるためには、不動産会社の協力を得て、売却と購入の決済を同時に行う必要があります。売り先行型の具体的なメリットとデメリットを、詳しく説明していきましょう。

    ◆売り先行型のメリット:売却で妥協せず、資金計画をしっかり立てられる
    売却を優先する場合、売却益をそのまま購入資金に充てることができます。
    そのため、新居購入の資金計画を立てやすいことが魅力です。
    売却よりも購入を優先した場合、査定額を参考にして資金計画を組みますが、査定額と実際の売却価格は必ずしも同一ではありません。
    「家を売ったお金でローンを一括返済しようと思っていたのに、査定より低い価格でしか売れず完済できなかった」など、資金計画に大幅なずれが生じることもあります。
    しっかりと資金計画を立てたい人にとって、売り先行型の「いくら購入資金に充てられるのかが明確になる」という点は、大きなメリットとなるでしょう。

    また、売り急ぐ必要がない、という点もメリットのひとつです。
    新居を購入済みで入居日が決まっている場合など、「この日までに売る」という明確なリミットがある物件では、ついつい「期限もあるし、希望額には届かないけど売ってしまおう」と妥協しがちになります。
    しかし売り先行の場合は、必ずしも「この日までに売らなければならない」という明確な期日はありません。
    そのため、不本意な値下げも起こりづらいといえます。

    ◆売り先行型のデメリット:仮住まいが必要になる可能性がある
    その一方で、売り先行型のデメリットとしてたびたび挙げられるのは「仮住まい」の問題です。
    売却した家の引き渡し日までに新居を決めて入居できればよいのですが、都合よく新居が見つかるとは限りません。
    数日程度であればホテルやウィークリーマンションという選択も可能ですが、長くなるのであれば賃貸物件を借りる必要が出てきます。
    仮住まいとして賃貸物件を借りると、半年で100~~150万円ほどの出費となる上に、引越しを2回することになります。
    手間も出費も大きなものとなるので、「いかに仮住まいを避けるか」が売り先行型でタイミングよく住み替えるポイントだといえます。


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