不動産屋の気になるＮＥＷＳ！貸付用不動産の相続税評価が変わる「5 年ルールをやさしく整理」 | センチュリー21グローバルホーム

不動産屋の気になるＮＥＷＳ！貸付用不動産の相続税評価が変わる「5 年ルールをやさしく整理」

相続直前の「貸付用不動産の購入・建築」に落とし穴
「節税効果」が見直される！？

2026年税制改正大綱（2025年12月19日）が発表されましたが、
その中でこれまで相続税対策としてよく利用されていた
「現金を賃貸アパート（または区分建物への投資）に組み替える、または建築する」
事で評価を下げ相続税を圧縮するというスキームが、
今後は「相続直前での対策だと効果が薄くなる」という改正案が盛り込まれました。

一昨年、タワーマンション等による行き過ぎた相続税対策を是正するため、
「分譲マンションの相続税評価額の算定ルール」の見直しが行われました。
今回の税制改正では「貸付用不動産の相続税評価の見直し」として、
賃貸住宅などの土地活用における相続税評価に新たなルールが公表されました。
タワーマンション同様、実勢価格と相続税評価の乖離が大きい事が背景となっていると言えます。

今回の改正案は相続開始直前に貸付用不動産を購入して、
相続税を意図的に減額しているとみられる事例がこれまで散見され、
これらの事例に国税庁は著しく不適当な評価であると判断し、
現行の評価方法での評価額が認められない事態が起きていました。
納税者側は現行の評価方法に則って評価額を算出していたため、
評価制度自体の改正が必要だとの声が上がっていました。

こうした背景から、納税者の財産評価額を予測できるように確保しつつ
評価の適正化と課税の公平性を図るために、
貸付用不動産の評価方法が見直されることとなりました。
最終的な要件は今後法令や通達で確定していきますが、
これが決定されると、とても大きな影響が及ぶと考えられます。
 

結論として以下の内容が発表されました。
・相続（贈与）の前5年以内に「有償取得（売買等）／新築」した
　一定の貸付用不動産は、評価が時価寄りになる方向。
・条件次第で「取得価額ベース×80%」の考え方も示唆（自動適用ではありません）。
・不動産小口化商品は、取得時期に関係なく対象になる方向。
・適用は原則2027年1月1日以後の相続等

相続税評価は取得価格の8割 貸付用不動産の評価に5年ルール

新しいルールでは、相続発生前5年以内に取得・新築した貸付用不動産の相続税評価は、
従来の路線価評価等ではなく、取得価額を基に地価の変動等を考慮した価額の8割となります。
この8割という評価は「課税上の弊害がない限り」という事ですので、
誰でも一律で8割になるという事では無いようですが、
これまでの評価方法とは大きく変わると言えます。

また5年を超えて所有している土地に、相続発生前5年以内に賃貸住宅を建てた場合は、
土地は本改正の対象外ですが、建物は本改正の対象となります。
共に5年を超えていれば、これまで通り路線価評価等による算定が可能です。
つまり相続発生5年以内に取得や建築をした貸付用不動産の評価は新ルールに基づいて評価されるという事になります。

不動産小口化商品は取得時期に関係なく対象

同様に相続税対策として活用されていたのが、「不動産小口化商品」です。

不動産小口化商品は、高額な不動産を少額に分割し、
複数の投資家が共同で投資する仕組みの商品であり、賃料収入や売却益が、
出資額に応じて投資家に分配されます。

商品として運用されている貸付用不動産を路線価等によって評価することにより、
こちらも取得価額と相続税評価額との間に乖離が存在していたため、
相続等の直前に取得した貸付用不動産の評価方法の見直しに伴い、
一定の不動産小口化商品について、取得時期にかかわらず、
通常の取引価額に相当する金額によって評価することとなりました。

不動産小口化商品の評価方法の見直しについても令和9年1月1日以後に
相続や贈与により取得をする財産の評価に適用されることとなっております。

適用時期と注意点

この評価方法の見直し適用の時期としては2027年1月1日以降の相続等から適用となる予定です。
現時点では2026年度中の相続であれば大丈夫、という事ですが、
相続はいつ起こるか分かりませんし、前倒しで改正が適用されると言う可能性も
ゼロではありませんのでいずれにしても早め早めの対策を検討した方が良さそうです。

繰り返しとなりますが、注意点としては「5年たてばOK」のつもりで買っても、
相続が先に起きれば5年以内扱いになり得るため、対策の成否が運になりやすい点、
「取得」だけでなく「新築」も射程に入っている点
（自宅＋アパート型の地主オーナーは、建築を選びやすいので特に注意が必要）、
8割は割引の話というより、一定の条件を満たし、
課税上の弊害がない場合に限るという位置づけで示されている点などが上げられます。

最終的な適用関係・算定方法・ルールなどは通達などで発表になると思いますので、
正式な発表がありましたらまた詳しく触れてみたいと思います。

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