不動産屋の気になるＮＥＷＳ！「売っても住める」の、その先へ。リースバックは“安心”を買える選択なのか 2026年10月1日施行の新ガイドラインから考える、後悔しない自宅売却 | センチュリー21グローバルホーム

不動産屋の気になるＮＥＷＳ！「売っても住める」の、その先へ。リースバックは“安心”を買える選択なのか 2026年10月1日施行の新ガイドラインから考える、後悔しない自宅売却

「自宅を売却して資金をつくりたい。でも、住み慣れたこの家は離れたくない」
そんな希望に応える選択肢として知られるようになったのが、リースバックです。

一方で、「売ってもずっと住めると思っていた」
「家賃の負担まで考えていなかった」といった声もあります。
大切なのは、“売れるか”だけでなく、
売った後も無理なく暮らせるかまで考えることです。

2026年10月1日には、住宅リースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用を明確にする、国土交通省の「リースバックに関するガイドライン」が施行されます。

今回のポイントは、売買価格だけではなく、その後の賃貸借契約の内容も、利用者にとって重要な判断材料であると明確化された点にあります。

リースバックとは？
「家を売る」と「家を借りる」が
セットになる仕組み

売却資金の確保と居住継続を両立する流れと特徴

リースバックとは、今住んでいる自宅を事業者などに売却し、売却代金を受け取った後、その家を借りて住み続ける仕組みです。

基本的な流れは次のとおりです。

1. 自宅を売却する
2. 売却代金を受け取る
3. 買主と賃貸借契約を結ぶ
4. 毎月の家賃を支払いながら、同じ家に住み続ける

資金を確保しながら転居を避けられる点は、リースバックの大きな特徴です。
住み替え費用、老後資金、事業資金、相続を見据えた資産整理など、ご家庭の事情に応じて活用を検討できます。

ただし、売却が完了すれば、その家はご自身の所有物ではなくなります。
固定資産税や建物の大規模修繕費などの負担が不要になる場合がある一方、毎月の家賃が発生し、増改築や設備の追加には制約を受けることがあります。

また、賃貸借契約の内容によっては、希望する期間ずっと住み続けられるとは限りません。

ここで一度、立ち止まって考えてみてください。
「手元に残る売却代金」と、「これから払い続ける家賃」。
自分たちの将来の暮らしに本当に合っているだろうか
――この視点が、リースバックを検討するうえで欠かせません。

なぜ新ガイドラインが必要になったのか

賃貸借条件も利用者の判断に重大な影響を及ぼす事項へ

リースバックは、「売買契約」と「賃貸借契約」が切り離せない取引です。
それにもかかわらず、これまでには家賃、契約期間、解約時の違約金、修繕費の負担などを十分に理解しないまま契約してしまい、後から困ってしまうケースが指摘されてきました。

国土交通省のガイドラインでは、宅建業者が買主となる、または宅建業者が媒介・代理する一定のリースバック取引について、売買条件に加え、賃貸借条件も利用者の判断に重大な影響を及ぼす事項であると明確にしています。

特に、次のような内容についての「事実と異なる説明」や「故意に説明しない行為」が問題視されています。

・売買契約を解除する際の条件、違約金の有無
・買い戻し特約の有無と具体的な内容
・月額家賃、支払時期、家賃以外にかかる費用
・契約期間、更新できるかどうか
・定期借家契約か、普通借家契約か
・設備の故障や修繕にかかる費用を誰が負担するか
・将来、家が第三者へ売却される可能性と、その後の賃貸借契約への影響

また、売却価格や家賃の算定根拠、売却代金が家賃などの何か月分に相当するかについても、利用者が冷静に判断できるよう説明することが望ましいとされています。

「住み続けられる」と「ずっと住める」
は同じではありません

普通借家と定期借家の違いと、契約前に確認すべき質問

リースバックで特に注意したいのが、賃貸借契約の種類です。

例えば、「定期借家契約」では、契約期間が満了すると原則として契約は終了します。
住み続けるには、あらためて貸主と再契約する必要がありますが、再契約が必ず認められるとは限りません。

一方、「普通借家契約」は、一定の条件のもとで更新が予定される契約です。

ただし、どちらの契約であっても、家賃の支払い状況、契約違反、中途解約条件などは個別の契約内容に左右されます。
言葉の印象だけで判断せず、契約書の中身まで精査することが必要です。

もし事業者から「このまま住み続けられますよ」と説明を受けたら、ぜひ次のように質問してみてください。

・何年間、住める契約ですか？
・期間満了後は「更新」ですか、「再契約」ですか？
・再契約できない場合、いつまでに退去する必要がありますか？
・将来、家賃が上がる可能性や条件はありますか？

口約束や曖昧な説明のまま進めず、回答を書面でしっかり確認することがトラブル防止の基本です。

契約前に実行したい、
4つの具体的な確認ステップ

後悔を防ぐためのセルフチェック
 

１．売買契約書と賃貸借契約書を、契約前に持ち帰る
リースバックは「売買」と「賃貸」の二つの契約内容を同時に確認する必要があります。
提示されたその場で署名・押印せず、契約書案を一度持ち帰り、ご家族や信頼できる専門家と一緒に内容を確認しましょう。


２．「売却代金」と「住み続ける総費用」を並べて計算する
一時的に得られる売却代金だけでなく、毎月の家賃、共益費・管理費、保証料、更新・再契約時の費用、退去時の原状回復費用まで一覧にして試算します。

月額家賃がいくらで、3年後・5年後に総額いくら支払うのか。
売却代金の何割が家賃として相殺されていくのかを数字で見える化することが肝心です。


３．通常売却・買取・住み替えとも比較する
リースバックという単一の選択肢だけで決める必要はありません。
・仲介による通常売却（市場価格での高値売却を目指す）
・不動産会社による直接買取（確実・早期の現金化）
・売却して生活規模に合わせた住まいへ住み替える
・親族間での不動産活用や相続対策
複数の選択肢を比較することで、「今の家に住み続けること」が最優先の条件なのか、別の方法のほうが将来の安心につながるのかを冷静に判断できます。


４．「今日決めてください」と急かされたら、いったん止まる
契約を急がせる対応は、冷静な判断を妨げます。
宅建業法では、判断に必要な時間を正当な理由なく与えないことや、断った後の執拗な勧誘、長時間の拘束などが禁止されています。

大切なご自宅のことですから、「一度持ち帰って家族と検討します」と伝え、考える時間を必ず確保してください。

相談する前に、
答えを出す必要はありません

複数の選択肢をフラットに比較して最適な将来設計を

リースバックは、状況にぴったり合う方もいれば、別の方法を選択したほうが安心な方もいる、ひとつの手段にすぎません。
「愛着のある家に住み続けたい」というお気持ちはとても大切です。

だからこそ、その気持ちを守るためには、売却金額の多寡だけでなく、賃料負担、契約期間、将来の住まい、資金計画まで見通す必要があります。

不動産売却やリースバックをご検討の際は、まず「自宅を売った後、いつまで・いくらの家賃で住み続けたいのか」をご家族で整理してみてください。

センチュリー21 グローバルホームでは、リースバックだけを前提とせず、仲介による通常売却、当社による直接買取、住み替えのご提案まで含めてフラットに比較検討いただけます。

「うちの場合はどの方法が一番合っているのか？」というご相談だけでも大歓迎です。
どうぞお気軽にお問い合わせください。

お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、丁寧にお応えいたします。
 

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稲城市を中心に地域密着営業を
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