「家を買う」という事Vol.5 | センチュリー21グローバルホーム


  • 「家を買う」という事Vol.5



    ~家探しの基準3点セット②「売れる」~
    家探しの基準3点セットについて、今回は「売れる」をご紹介していきたいと思います。先に申し上げますと、この計算、「貸せる」とは違って基本的に収支はマイナスになることが多いです。ご自身が買ったものを、ある程度使って消耗した後に中古で売るわけですから基本は価値が下がっていることが前提となります。もちろん、上がる可能性もあるにはあります。
    しかし、売却金額の相場というのは、実は賃料相場よりも変動が激しく、経済状況や周辺環境の変化など外的要因による影響を強く受ける為、正確に予測することは非常に困難です。
    わかりやすいところですと、数年前のリーマンショックでは直前に比べ価格は大幅に下落しましたし、現在は地域によりましてはリーマンショック以前よりも高値に届いている地域もございます。さらに、間取り・広さにはトレンドが存在しています。過去には主流であった2DKは近年1LDKに需要が移っていたり、数年前まで「二人暮らしは40㎡以上が好ましい」と言われていましたが、ここ数年は「間取り次第で35㎡あれば問題ない」という意見が増えてきています。こういった変化が激しくありますので、売買価格は先行きを言い当てることが非常に難しいのです。であれば、計画時点では例え正確でないとしても「価格が下がった場合」を想定しておく事で、リスクに備えておくべきであると考えてお話させて頂きます。
    前置きが長くなりましたが、この「売れる」の項目では賃料ほどには細かく考えず、ざっくりと「落ちるとしてもこのくらいだろう」という「大凡の底値」を想定するのが最も大切な作業になります。さらに補足するならば「現在の価格と想定される底値の差がどの程度であるのか」が特に重要です。差額が小さければ小さい程、優秀な物件であると判断ができる為です。そしてその差額を見た時、「これならなんとかなる」と思えればその物件の購入は前向きに検討する価値があると思います。
    ちなみに、検討している物件の期待できる売却価格については、前回同様にぜひお気軽にお問い合わせくださいませ。将来の価格を正確に予測することは中々難しいですが、「近隣にあり築年数以外の条件が近しい物件」についてや「地域特有の需要」などの情報提供は可能でございます。
    いずれも検討の材料には有用かと存じますのでご活用いただけますと幸いです。

    ~家探しの基準3点セット③「自分好み」~

    家探しの基準3点セットについて、「貸せる」「売れる」という2つの視点についてお話させて頂きました。それぞれ異なるアプローチではありましたが、結局はその不動産を活用した場合、どの程度の収入が期待できるのか分析しています。理想を言えば、「いずれもの分析結果が優秀な物件」が望ましいのは言うまでもありませんが、実際はそんな素敵な物件にはそうそう巡り会えません。逆にあった場合、「何か安い理由があるのか」を疑ってみたほうがいいかもしれないほどです。というのも、実際の不動産には売主様がいらっしゃり、多くの売主様も熱心に勉強なさっています。当然大切な不動産をなるべく高く売りたいとお考えですので、結果的にある程度のブレ幅はあれど適正価格に落ち着いていくようになっており、極端に優秀な物件というのは中々出てこないのです。故に先述の2つの視点は、固執するのは禁物で「後悔しないための指標の1つ」として捉えて頂けると良いと思います。
    さて、ここからは3点セットの最後「自分好み」について、これはずばり一言で表しますと「実際に見て、ときめいたかどうか」です。俗っぽい表現になるので説得力が薄れるかもしれませんが、「ときめいたかどうか」は非常に大事な部分です。マイホームの購入は非常に大きな決断をしなければならず、相応のリスクも背負わねばなりません。
    しかし「分析」のし過ぎで、ご自身やご家族の満足度が下がっては本末転倒になりかねません。しっかりと検討してリスクを減らす努力は必須ではありますが、反対に理想を追求する姿勢も忘れてはならないのです。若干暴論にはなりますが、例え「貸せる」「売れる」の分析結果が優秀でなかったとしても、「それでも自分が満足するだけの魅力がある」と判断できれば、その物件の購入は検討する価値があると私は考えています。資産性が高くなくとも、自分の理想にぴったりな物件なのであれば、満足度を優先する選択はあってもいいはずです。ここで重要なのは、「リスクも検討し、決断をすること」ではないでしょうか。リスクについて分析・検討することは、失敗の可能性を下げるだけでなく、後悔しない決断の一助になると思います。皆様ももし決断に困る場面がございましたら、「貸せる」「売れる」「自分好み」この3点について少し考えてみてください。


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