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4月1日より相続登記が義務化 所有者不明土地をなくそう!

  • 4月1日より相続登記が義務化 所有者不明土地をなくそう!



     いよいよ相続登記の義務化がスタート! 
     以前のコラム「所有者不明の土地」(2021年6月号)「相続人なき遺産」(2023年2月号)でも少し触れましたが、2024年4月1日より、いよいよ相続登記の義務化がスタートします。
     所有者不明の土地は国土の約2割、九州の面積に相当するとされ、空き家なども含めて所有者不明、また相続人不明となっている不動産が年々増加していることが社会問題となっている中、国も様々な対策を講じ始めました。
     まず昨年4月1日に改正民放・不動産登記法を施行し、相続土地国家帰属制度がスタートしましたが、それに続いて今年の4月1日からは相続した土地、建物の登記が義務化となりますので、あらためてこの相続登記義務化の中身について触れてみたいと思います。

     
     相続登記義務化の内容は? 
     ではまず、相続登記はいつまでに完了すれば良いか?です。相続登記の期限は「自己のために相続開始があったことを知り、かつ当該所有権を取得したことを知った日」から3年以内とされています。
     
    ですから相続(遺贈を含む)が発生し、相続財産の中に不動産があり、かつそれを取得した相続人は3年以内に相続登記(所有権移転登記)を行わなければならない(義務化)という事になります。

     また、この相続登記の義務化は過去の相続も対象となるので注意が必要です。過去に不動産を相続してまだ相続登記を完了させていない場合は2024年4月1日から3年以内に相続登記を完了させる必要があります。なお、「正当な理由なくこの義務を怠った」場合は10万円以下の過料が課されるという罰則規定もありますので、相続で不動産を取得したらなるべく早く相続登記を完了させることが重要です。

     罰則を受けないためにはとにかく期限内に相続登記手続きを完了させれば良いのですが、様々な理由ですぐに登記手続きができないというケースも多くあると思います。例えば相続財産の分割に複雑な事情などが発生して誰が相続するかの遺産分割協議が期限内に決められない場合、相続登記が長年されていなかったため相続人が多数に及び、相続人の調査や連絡を取ることに多くの時間を要してしまう場合、また遺言の有効性に争いがある場合などもあるでしょう。このような場合、義務である3年以内の相続登記手続きが難しい、という事が十分考えられます。 
     
    罰則を免れるため「とりあえず登記したい」と言った場合、現行制度では「法定相続による登記」しかなく、取り急ぎ法定相続分で相続人全員の登記をするという事は可能ですが、手続きや集める書類が大変なため、結局はこれまでのように登記をしないままという事にもなりかねません。 
     
    そのような場合でも一律に罰則を適用するのは不合理ですから、登記の義務化と合わせて「相続人申告登記」という制度がスタートします。


     相続人申告登記とは? 
     先ほど示したケースなどですぐに相続登記ができないケースでも相続人が単独で申請できる制度です。法定相続登記も単独での申請はできますが、被相続人の戸籍謄本や相続人全員の戸籍が必要となることや登録免許税がかかる等ハードルが高い一方、新設された相続人申告登記は他の相続人と話し合う必要も承諾や同意を得る必要もありません。
     また、提出書類も自分の戸籍謄本等(登記名義人の相続人であることが証明できるもの)だけで良く、登録免許税などの手数料もかからないため、罰則を回避するためのとりあえずの登記でも手間をかけずに申請することができます。
     ただし、この相続申告登記を完了させても相続人であることが登記されているだけで、権利関係を示している事にはなりませんので、正式な登記を完了させるまで売却などはできません。また、遺産分割協議がまとまらず取り急ぎ相続人申告登記をした場合などで、その後に遺産分割協議が成立し不動産を取得した相続人は改めて3年以内に相続登記をしなくてはならず2度手間となってしまうため、仮に遺産分割でもめても3年という猶予期間の中で決着出来ることは多いので、すぐに相続人申告登記をせず、間に合わなそうであれば検討してみるということで良いと思います。

     その他改正事項は? 
     2026年2月には「所有不動産記録証明制度」が新設されます。これにより被相続人の不動産を把握しやすくし、登記漏れの防止や申請者の手続きを軽減できるよう登記官が不動産をリスト化して一覧で把握できるようになります。
     また同年4月には「住所変更等の申請義務化」もスタートし、登記記録が古い住所のままで、その後の行方が分からなくなると言った状態の防止に繋がると思います。この制度には「正当な理由」なく申請を怠った場合は5万円以下の過料が課されることになりますので注意が必要です。
     いずれにしましても資産が宙ぶらりんとなるのは被相続人にも相続人にも良い事ではありません。登記が漏れている不動産はないか?この機会にチェックしてみてはいかがでしょうか?

     


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