「家を買う」という事Vol.22 | センチュリー21グローバルホーム

「家を買う」という事Vol.22

【手付金】
「手付金」…売買契約時に、買主様が売主様に対して、物件価格の一部を預け入れるお金のことです。（実は厳密に言うと少し違うのですが、少しややこしいのでシンプルになるようにお伝えしています）主な役割としては、「証拠金」と「解約金」という役割を担っています。順にご説明させて頂きます。「証拠金」…これは読んで字のごとく「確かに契約を進める意思がありますので、その証拠にお預けします」という意味合いを持っています。「解約金」…大前提として契約終了後というのは、基本的に一方の都合で解約はできません。
しかし、不動産売買契約では、手付金を「解約金」にすることで契約をキャンセルできる権利を認めています。具体的には、買主様がキャンセルしたい場合、手付金を放棄して売主様に譲ることでキャンセルが可能です。売主様からのキャンセルの場合、まず買主様に手付金を返し、手付金と同額のお金を買主様に支払えばキャンセルが可能です。不動産業界では買主様側のキャンセルを「手付放棄」、売主様側のキャンセルを「手付倍返し」と呼んだりします。ちなみに、手付金の金額に明確な決まりはありませんが一般的には「物件価格の5～10%」と言われています。それなりに大きな金額になりますので、契約直前に初めて知った方は「そんなにかかるのか…」と抵抗感を感じられることが多いです。確かにいきなり言われてしまった場合、用意するのも大変ですし抵抗感を感じられるのは無理からぬことかと思います。
しかし、抵抗感を感じるあまりに「金額を安くしたい」と安易に申し出るのはデメリットが生じることがあるのでお伝えさせて頂けますと幸いです。理由は売主様の視点から考えて頂くとわかりやすいです。「手付金が安い」ということは「証拠金・解約金が安い」ということになります。穿った見方をすれば、売主様としては下記のような不安を感じる可能性が出てくるのです。「契約する意思が弱い？」「解約する可能性を考えて、安くしたいのかな？」「他にも悩んでいる物件があるのかもしれない」契約する意思が弱いと感じられた場合、最も大きなデメリットは値引き交渉などの「交渉事が難しくなる」という点です。「意志の弱さ」や「解約する可能性」を疑われてしまうと「交渉に応じてもキャンセルされたら意味がない」と思われることは少なくありません。適切な手付金を用意することは売主様に対し「本気で契約するつもりです！」というアピールになります。売主様に本気度が伝われば「これだけ本気なら少しは歩み寄らないと悪いな」と感じて頂ける可能性は充分にあるのです。また、条件が良く人気のある物件に申込みをする場合はさらに注意が必要です。２つの申し込みが重なった場合に、あなたが売主様であればどちらと契約を進めたいでしょうか？
Aさん「手付金が極端に安い」=解約されるリスクが高い＋意思が弱い懸念
Bさん「手付金が適正」＝本気度が高いと思われる通常であればBさんを優先してお話を進めることになると思います。申込みが重なる訳ですから、きっと良い物件なのではないでしょうか。とても気に入った物件を見つけたのに、手付金を理由に他の方に取られてしまったとしたら…実際に後悔される方がいらっしゃいますので、手付金の設定時にはこういった事情も考慮して頂けますと幸いです。

【「2001年以降」というブランド①】
予算内の物件であれば、できれば築年数は新しいものが好ましいでしょう。
ただ、室内はリフォームをすることで新築と同等かそれ以上の実現もできるかもしれませんし、「新築だけど管理がずさん」よりも「少し古いけど管理体制は抜群」という物件の方が、将来的には資産価値では勝る可能性があります。もしも今まで、「新築か築浅物件しか検討していなかった」という方がいらっしゃれば、立地や管理体制等の条件が整っているものであれば「2001年以降築」という物件を候補に入れてみるのはいかがでしょうか？「2001年以降」というのはいくつかの理由が重なり、不動産業界ではひとつの「区切り」として認識されています。今回はこの「2001年以降」をオススメする理由をいくつかご紹介させて頂きたいと思います。
１．品確法の施行（2000年4月）「品確法」とは「良質な住宅の供給促進」を目的とした法律で、新築住宅については「10年保証の義務化」や「住宅性能表示制度の整備」等が進められました。詳しくは割愛させて頂きますが、建物を作る側の責任が今まで以上に重くなったことが、住宅の基本性能向上に繋がりました。また、「住宅性能表示」は義務ではないので表示しないことも可能でしたが、もちろん表示されたものの方が安心感があるので売れやすかった為、結果的に耐震等級や遮音性・省エネ性能などが「表示しても問題ない水準」または「売りになる水準」を目指して建築されるようになっていきます。さらに、住宅性能表示を行っている住宅は、その性能を一般消費者が判断しやすくなっただけでなく「等級に応じて地震保険の割引制度が利用可能」といった副次的なメリットも生まれています。
２．設備レベルが近年と比較しても遜色ない
もちろん年数相応の経年劣化は免れませんが、シューズインクローゼット等の大型収納、ハイサッシ、ペアガラス、床暖房含む省エネガス設備や、マンションであればダブルオートロックや宅配ボックス等、現在の建築物と比較しても遜色ない物件がそれなりに多く建てられています。多少のリフォームはもちろん必要な場合がほとんどですが、リフォームするにしても、大規模なものになるケースはそう多くないので、コスト面でも優秀であると言えます。
さて、まだいくつかのメリットをお伝えしたいのですが少し長くなってしまいましたので、次回に繰り越させて頂きたいと思います。