「家を買う」という事Vol.23 | センチュリー21グローバルホーム


  • 「家を買う」という事Vol.23




    【「2001年以降」というブランド②】

    さて、前回に引き続き「2001年以降」に建築された物件の強みを解説していきたいと思います。
    3.好立地物件が多い
    これはあくまで「傾向がある」という程度ですが、2000年代初頭は比較的好立地での住宅供給が多くなされていました。これには理由があります。2000年代初頭は不況の影響で、企業も非常に苦労を強いられていた時期です。そういった状況下で、バブル期に建てられた社宅や寮、保養施設等を手放す企業が増えていきました。当時は今では信じがたい好立地に企業の寮が当たり前に建っていましたので、こういった物件の建て替えにより、多くの好立地物件の供給が実現した背景があります。
    4.価格がお手頃
    「3」の理由とも多少連動していますが、当時は今に比べ、材料費も人件費も何もかもが安いです。結果、新築当時の価格が抑え目になっていますから、現在中古での購入をするとしても、築浅物件と比較して割安に感じられるものが出てきやすくなっています。
    また、中古不動産価格は築20年間を超えると価格の下落が緩やかになります。言い換えれば20年目までの方が、20年目以降よりも、資産価値が落ちるスピードが速い訳ですが、2000年代初頭の物件はまさにこの転換点に近しい訳ですので、購入した後の価格下落リスクが比較的少ないと言えます。
    ちなみに最後に取り上げた「20年目以降の方が価格が落ちにくい」という点に注目すると「もっと古い物件のほうが良いのでは?」という疑問がわいてきます。確かにそう言えるのですが、さらに古い物件を検討する場合にはいくつかの注意点が出て参ります。
    ・古い方が修繕費用が上がっていく可能性(リフォーム費用、マンションの場合は修繕積立金も)
    ・古くなると使えなくなる税制優遇がある。
    ・「新耐震基準」は1981年6月以降の建築確認から。
    この他にも注意すべき点はいくつかありますが、比較的影響が大きい要素を抜粋してご紹介させて頂きました。実際は物件の大きさや、耐火性能、耐震性能など様々な条件によって、状況は個別に変わって参りますので、全ての物件に共通したことではありませんが、参考にお役立て頂けますと幸いです。

    【耐震基準法】
    中古マンションを探す中で、とても立地の良いマンションが安く出ているのを見ることがあると思います。いろいろなパターンがありますが、一番よくあるのは「旧耐震基準の頃に建てられた古い建物」という場合だと思われます。「旧耐震」などと呼ばれるものですが、具体的には昭和56(1981)年6月1日以前に「建築確認が交付されている」物件を指します。注意しなければならないのは、基準はあくまで「建築確認」であって、「竣工日」「完成日」ではないことです。
    つまり、昭和56年6月以降に竣工していても、建築確認が昭和55年だった場合は「旧耐震」となります。マンションの場合、建築確認が交付されてから竣工までは1年や2年と言った期間が必要になりますので、昭和58年頃までの竣工物件は念の為、建築確認交付日まで調べるようにしたほうが良いでしょう。当然、今の耐震基準よりも緩い訳ですから「地震が来ても大丈夫なのか?」という質問を良く頂きます。結論から申し上げておきますと「耐震調査がされていない物件はわからない」です。基準が古かったからといって、必ずしも耐震性の低い建物が建築されたとは限らず、中には頑丈な構造のマンションも存在しています。一般的に団地に多かった「壁式構造」というマンションでは近年の耐震調査でも「新耐震基準を満たす」との判定を得ているものがありますし、幹線道路沿いには強固なマンションがそれなりに残っています。現に今までの地震に全てに耐え、今現在も建っている訳ですからそれなりの強度はあったとも言えるのです。
    しかし、これからも耐え続けるかはわからない為、基本的には「耐震調査済みか」「問題があった場合には補強工事済か」の2点を判断基準にしていくことになると思います。
    ちなみに、マンションの1階部分が駐車場になっている「ピロティ構造」は一般的に「耐震性の低い構造」と言われていますので注意してください。耐震基準は「旧耐震」「新耐震」に加え「新新耐震」と呼ばれる基準が存在しています。既に新耐震基準になったのちの1995年に発生した阪神大震災から得られた知見を基に、平成12(2000)年6月1日に施行されており、基礎の強度や家を支える壁の配置等にも基準が設けられました。今後、物件を検討される場合は、この年代の差についても見ながら考えて頂けると良いかもしれません。
    ちなみに、一戸建ての場合、意外にも安価に耐震補強工事ができてしまう場合や、行政から補助金が出るようなケースもあります。旧耐震でも「耐震補強工事費込で安い」のであれば検討に値する場合があったりしますので、年数を見てただ除外してしまうのではなく、「予算内で改修できるか」という考えは可能性を1つ広げられるかもしれません。
    よろしければご検討ください。
    ※「旧耐震」物件はローンが一般的に借りにくい為、そこはご注意ください。


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