「家を買う」という事Vol.41　①「借地権②」 ②「資産性を保ちやすい立地」 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産（新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション）はセンチュリー21グローバルホーム

「家を買う」という事Vol.41　①「借地権②」 ②「資産性を保ちやすい立地」

【借地権②】
前回に続き、「借地権」のお話をさせて頂きます。
今回は借地の注意点をお伝えしていきたいと思います。
まず、大前提として借地には必ず「契約期間」が存在します。ここでよくご質問頂くのが「期間終了後は立ち退かなければいけないのか？」というものです。
答えは「借地の種類によります。借地には、ただの「借地権」と「定期借地権」の２種類があり、後者の「定期」の場合は期間終了時点で立ち退きが必須になります。
ただ、この定期借地権という制度は比較的新しいもので、最近でこそ中心部 の高級な新築分譲マンションで増えてきて いますが、まだ中々目にする機会は少ないと思います。「定期」に関しては、もし見かける機会があって「物件として魅力的だから検討したい」という場合には、お気軽にお問い合わせください。その物件の借地条件等をお調べの上、個別にご説明させて頂いた方がよろしいかと思います。
さて、話を戻しますが借地の多くは「定期」でない普通の「借地権」です。この場合、実は日本の法律ですと借りている側の権利が非常に手厚く守られており、期間終了後も基本的に住み続けられます。地主は契約更新を迫られると原則拒否できないのです。
ちなみに、この契約更新はあくまで借地の「契約条件」にのっとって行われますので、更新料の支払い等、借りる側の義務は当然果たす必要がありますので、その点はご留意ください。借地の注意点としては、この「契約期間があとどれくらい残っているのか」と「更新条件はどのようなものか」というところが大きいと思います。残存期間が短ければすぐに更新手続きが到来してしまいますし、条件によっては住宅ローンが借りにくくなるケースがあります。
また、更新料が良心的であれば問題ありませんが、支払いが難しい金額であれば検討を諦めざるを得ないケ ースも出てくるでしょう。加えて、もう1 点だけ確実に確認しておくべき点が「譲渡承諾料」です。これは実は買うときは関係ありません。
平たく言うと、売主様が地主に対し「売却を認める書類に判子をください」とお願いする費が地主に対し「売却を認める書類に判子をください」とお願いする費用です。
借地は地主の承諾なしに売却することができず、これを「譲渡承諾」と言い、原則有料で、借地契約書に金額が定められています。買うときは必要ありませんが、買った後、売ろうとすれば確実に必要になるお金ですので、ここまで確認しておくべきなのです。譲渡承諾料はその土地の価格に対して10%程度が相場と言われていますが、借地の立地や借地の立地や条件によって適正か否かの判断が難しいです。条件によって適正か否かの判断が難しいです。
さらに、注意点はほかにもあるのですが、これ以上は専門的になりすぎてしまうので事前のご説明は一旦区切らせて頂こうと思います。借地にも良いものはありますので、「気になる物件が借地だった！」という場合も一旦踏みとどまって頂き、できればご自身でご判断せずに我々にご相談頂けると幸いです。

【資産性を保ちやすい立地】
今回は物件ではなく、立地にフォーカスしていきたいと思います。お客様それぞれに事情があり「住みたいエリア」というのは千差万別です。
が、ものの価値はやはり需要で決まっていきますので、自分の希望を叶えつつも需要が見込める立地を選定できるかどうかは「資産性」を維持するには非常に大切な視点になります。今回は、ある程度不変的に需要が見込める要素をいくつかご紹介したいと思います。全てが揃う立地はまず無理でしょうし、複数というのも中々難しいかもしれませんが、当てはまるポイントがあれば一つのプラス要素として見て頂けると思います。

１．スーパーが複数利用可能
通常、物件の見学時にスーパーは「最寄り」のものだけに注目しがちです。そもそも、ご自身の趣向にあるかどうかは重要になりますが、それ以上に今回は「資産性」を見ていきます。スーパーが2 店舗以上あることは意外に気付きにくいメリットがあります。
・閉店してしまうリスクの軽減。
・「高級志向と大衆向け」等、方向性が違えば使い分けが可能。
・売却時・賃貸時も有利（間口が広がる=A 店が気に入らない方も B 店であれば気に入る可能性）
・価格面や品揃え等、いい意味でスーパー同士が競合することが期待できる。
ちなみに、これは必ずしも「スーパー」である必要はありません。
コンビニでも良いでしょうし、肉屋でも魚屋でも話題になるような商店があればプラスに働く可能性があります。
実際、賑わっている商店街とチェーン店が共存しているエリアなどは理想に近いと言えます。

２．医療機関の充実度
腕の良い町医者が近いことはプラスです。
しかし、できれば専門医や高度医療や救急対応が可能な病院まで幅広く揃った地域が好ましいです。
これからは超高齢化社会を迎えますので、今まで以上に「医療機関の充実度」は需要に関わる要素になっていく可能性があります。

３．大学の近く
大学やその関連施設がある町は、人の出入りが激しいです。
つまり常に入れ変わっていく訳ですから「高齢化しにくい」「若さを保ちやすい」と言えます。人は家を買うときに何かしらの縁がある町を選ぶ傾向があります。
そうしたときに「学生時代を過ごした」という理由でそこに帰ってくる層も一定数は期待でという理由でそこに帰ってくる層も一定数は期待できます。こうした町は寂れずに活気を保てますのでプラス要素とみられると思います。