不動産コラム「家を売るという事」Vol.9　①「取引事例比較法での査定」②「査定価格は買い手目線で算出する」 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産（新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション）はセンチュリー21グローバルホーム

不動産コラム「家を売るという事」Vol.9　①「取引事例比較法での査定」②「査定価格は買い手目線で算出する」

【取引事例比較法での査定】
取引事例比較法で査定を行う場合、次の2 種類があります。
①机上査定
②訪問査定
①の机上査定は、不動産会社が実際に部屋を見ずに、だいたいの査定価格を出す方法です。
具体的に売却を検討しているのではなく、おおよその価格を知りたいだけであれば、この方法で充分です。
一般的には、査定書のような形で査定価格とその根拠を教えてくれます。
②の訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が部屋を訪問し、室内の状況、眺望、日当りな社の担当者が部屋を訪問し、室内の状況、眺望、日当りなどを確認した上で査定価格を算出するため、机上査定よりも細かい査定が可能です。
部屋の状態も判断材料の1つですから、より正確な価格と、詳しい販売方法を知りたい売つですから、より正確な価格と、詳しい販売方法を知りたい売主さんは、こちらを選ぶのがいいでしょう。
通常は、机上査定の後に訪問査定を頼んで、より正確な査定価格を出してもらうと言うケースが多いです。
しかし、訪問査定は「電話などしつこい営業してくるイメージが強い」「不動産会社が来ていることいること=売ろうとしていることが、他の部屋の人に知られそうでイヤ」などと考え、遠慮する人もいるようです。
査定を依頼される売主さんの大半が①の机上査定です。部屋の向き、状態、眺望によって成約価格が上下する事は、頻繁にあります。特に眺望や状態は不動産会社の担当も内見をしないとわからないことがあるため、訪問査定との価格差があることもしばしばです。その場合は、その根拠をきちんと教えてもらいましょう。
特に中古の物件では、室内状況やバルコニーからの「眺望」で価格が大きく左右されます。
部屋から見える景色や夜景が素晴らしい物件であれば、他の物件との差別化ができ、プラス材料となります。
また、室内が汚れている状態だと査定価格が下がります。
次の購入者が入居時にリフォームが必要かどうか、必要ならその金額によって価格が下がってくる可能性があるからです。
1年以内に売却を予定している人は、正確に価格を把握しておくためにも訪問査定を依頼することをおすすめします。

【査定価格は買い手目線で算出する】
査定価格に影響する条件は何でしょうか？
たとえば、マンションであれば、
・眺望眺望
・方角方角
・駅からの距離駅からの距離
・マンションの「グレード」
・築年数
・時点修正(過去の取引や新築価格からどの程度経過しているか)など
一戸建てになると、それに、
・道路の広さや種類道路の広さや種類
・土地の形土地の形
などが影響しますが、他にもたくさんの項目があります。
査定方法については、公益財団法人不動産流通推進センターが提供する「既存住宅価格査定マニュアル」が一般的に広く使われています。
査定対象となる不動産の各要素について、それぞれをポイント化し、その不動産のセールスポイントとウィークポイント点数色で浮彫りにしていきます。結果、最終的に算出された点数をもとに査定をしていくのです。
不動産会社も大きい会社になればなるほど、細分化して点数をつける査定を好む傾向にあ動産会社も大きい会社になればなるほど、細分化して点数をつける査定を好む傾向にあります。扱う物件数も多いため、ある程度システム化し社内基準を設けたほうが、効率がいいからです。査定をする人が価格の根拠を説明しやすいというのも理由の1つです。
このような定量的(数字を元に理論的に説明)な方法も大事ですが、それに加えてもう一つ重視すべきことがあります。
それは、「いま、市場で競合となる他の売り出し中の物件が、どのくらいあるのか?」ということです。
定量的な査定アプローチは、査定対象物件の価値を理論的に把握することに役立ちます。
しかし、買い手の目線や気持ちから現場を考えると、「理論」よりも大切なことがあると思っています。
同じマンションや、近隣エリアで、安く売り出されている物件がある場合などは、理論的に正しい査定価格で売り出したとしても、高く見えてしまいます。
逆に、売り出し物件が少ないエリア、マンションであれば、少々高めの設定で売り出しても、際立った高値感が出にくいのです。
このように、「他物件との比較において、買い手からどう見えるか?」という観点が、不動産売買を行う上で一番重要なポイントとなります。
査定価格は不動産鑑定価格ではありません。
皆さんが依頼する査定の目的は、取引が成立するであろう価格がいくらぐらいなのかを知ることだからです。
買う人が定量的な項目から理論的に買う価格を決めているケースは少ないのです。

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