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不動産屋の気になるＮＥＷＳ！　土地境界「みなし確認」可能に 市町村の地籍調査円滑化へ

土地境界「みなし確認」可能に
市町村の地籍調査円滑化へ


土地境界とは？
　ご存じの方も多くいらっしゃると思いますが、土地境界とは土地と土地、道路と土地などの境目を意味しています。土地や道路、またブロックなどの上にコンクリートや金属・プラスチックなどでできた境界標が設置されているのを見たことがあるという方もいらっしゃると思いますがあの杭やプレートが土地の境界を明瞭にする目印となる境界標です。
土地の境界を明確にすることはとても重要です。私も仕事柄土地境界の立ち合い確認を依頼することもあれば、逆に依頼されることもあります。どのような時に境界の立ち合いが必要になるかというと、例えば所有地を売却するのにあたって正確な面積を確定する時や、大きな土地を分筆する時、境界標が損壊したり、どこかに飛んでしまった時に正しい位置に復元する時などにその境界をお互いで確認して示す必要があります。

　この境界があいまいだったり、特定できなかったり、また隣接地の所有者と境界の争いがある場合等はその土地が売却できなかったり、分筆できなかったりとお互いにその土地の利用価値や資産価値を大きく損なう事もあります。境界線について争いがあり、話し合いで解決できないときは裁判等に発展することもありますが、現在は裁判をしなくても「筆界特定制度」という公的機関による調査と明示を行う制度もあります。
いずれにしても境界標が設置されていない場合や境界確認のための依頼があった場合はお互い協力の上、しっかりと確認してはっきりと境界を明示しておくことが重要です。
ちなみに境界標があれば土地同士の境目がはっきりしているから問題ないと思う方もいらっしゃると思いますが、この「境界」は「筆界」と「所有権界」という2種類に大別されていて、それぞれ意味が異なります。
　「筆界」とはある土地が初めて登記されたとき、その土地の範囲を区画するものとして定められた線を言います。この筆界は所有者同士の合意等によって変更することはできず、分筆や合筆などの手続きをしない限り変動することはありません。
　これに対して「所有権界（いわゆる境界）」は所有権の範囲を画する線という意味合いで用いられることもあり、筆界とは異なり、土地の所有者が土地の一部を取得したり、譲渡したりしてできた境界として筆界に変動が無くても所有権の範囲が変更されることがあります。
そのため、一般的に筆界は所有権の範囲と一致することが多いですが、一致しないという事もあります。


そもそも土地の単位を「筆」というのは？
　ここで、少しだけ豆知識です。先ほどから「筆界」「合筆」「分筆」など土地の範囲を示すのに「筆」という言葉を使っています。不動産関係の仕事をしている人には耳なじみのある言葉ですが、一般の方には聞きなれない言葉だと思います。
「土地開発分譲10区画」という広告は良く見ると思いますが「土地開発分譲10筆」などという広告は見たことがありませんよね。しかし登記をするときには「一筆（いっぴつ・ひとふで）の土地」などと表現します。では「筆」という単位を使うのはなぜ？いつ頃からなのでしょうか？
　この「筆」という単位の由来は諸説あるようですが、豊臣秀吉が天正10年以降行った「太閤検地」とそれに基づく土地公簿（検地帳）編成の際に、その土地の所在・面積・名請人（所有者）等の情報を筆で一行に書き下ろしたことから呼ばれるようになったと言われています。


さて、土地境界「みなし確認」制度とは？
　すっかり、本題から話が脱線してしまいました。これまでは原則として境界を挟んだ所有者双方の立ち合いによる現地確認が必要ですが、再三要請しても応答がなかったり、所有者不明となっている場合などは立ち合いができず、「境界未定」として処理せざるを得ないことにより、様々な事に重大な影響がでていました。
新制度はこうした事態を防ぐことが狙いで、所定の手続きを以って反応がない場合、地積測量図などの客観的な資料に基づいた「境界案」を送付。これに対して20日間意見が無ければ所有者が確認したものとしてみなせるようにするという省令改正案です。この境界特定が円滑に進むことで公共事業の用地取得や災害が起きた後の早期復旧などがスムーズに進むことが期待されます。ただしこの土地境界「みなし確認」ですが、一般的な民間同士の境界確認とは異なり、市町村などが行う「地籍調査」の境界確認の場合が対象です。
　民間でも所有者が不明であったりして立ち合いができないケースが良くありますがみなし確認は整備されていません。4月から相続登記の義務化も始まりますので、所有者を明確にして大事な資産を守っていけるよう更なる法整備を期待します。