不動産屋の気になるＮＥＷＳ！2026年住宅ローン減税何が変わる？ 2025年までの違いと賢い使い方 | センチュリー21グローバルホーム

不動産屋の気になるＮＥＷＳ！2026年住宅ローン減税何が変わる？ 2025年までの違いと賢い使い方

　2026年明けましておめでとうございます。本年もお客様の不動産選びに少しでもお役に立てるよう、従業員一同頑張ってまいりますので、センチュリー21グローバルホームをどうぞ、宜しくお願い申し上げます。

昨年は物価高や災害、またクマの被害などが毎日のようにニュースとなる一方、高市新政権の誕生で様々な課題に対する期待感なども後押しし株価も5万円を超えるなど歴史的な一年となりました。今年はどのような1年になるのでしょうか。

皆様にとっても2026年が素晴らしい年となることを祈念しつつ、元気にこのコラムを続けて行こうと思いますので、今年も1年どうぞお付き合いくださいませ。

さて、今年最初のコラムは住宅ローン減税についてです。昨年末で終了とされていた住宅ローン減税ですが、12月19日の税制改正大綱で5年間の延長が決定され、内容も変更となる等大きな変化となりましたので、変更点や利用方法などを見ていきたいと思います。

2026年から「期限延長」+「中古（既存住宅）が強化」

　住宅購入の支援策として定番の「住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）」。ご存じの方も多いと思いますが、年末のローン残高に応じて、所得税（控除しきれない分は一部住民税）から差し引ける制度です。

2026年（令和8年）以降の大きな方向性は次の通りです。

●適用期限が5年延長（2025年末入居まで → 2030年末入居までへ）

●テコ入れの中心は中古マンション・中古戸建（既存住宅）

●省エネ性能が高い既存住宅は、控除期間が10年→13年へ拡充

●子育て世帯等の上乗せ対象が、一定の既存住宅にも広がる

●一方で、新築・既存ともに「省エネ基準適合住宅」は将来的な

見直し（段階的縮小）の方向性が示されています。

【比較】2025年までvs2026年から（ざっくり早見）

　新築：2026年からの借入限度額（控除率0.7%・原則13年）

●長期優良／低炭素：一般 4,500万円／子育て 5,000万円

●ZEH水準　　　　  ：一般 3,500万円／子育て 4,500万円

●省エネ基準適合   ：一般 2,000万円／子育て 3,000万円

●省エネ基準“非”適合：対象外

●さらに注意：（新設）災害レッドゾーンの新築は対象外

ここが変更点：2025年（入居）までは、新築の省エネ基準適合は年あたり上限21万円（＝借入上限3,000万円

相当、子育て等はさらに上限）でしたが、2026年以降は区分と上限が見直されました。

 中古（既存住宅）：2026年からの借入限度額（控除率0.7%）

●長期優良／低炭素：一般3,500万円／子育て4,500万円（13年）

●ZEH水準：一般 3,500万円／子育て 4,500万円（13年）

●省エネ基準適合：一般2,000万円／子育て3,000万円（13年）

●省エネ基準“非”適合：2,000万円（10年）

ここが変更点：2025年（入居）までは、中古は原則「10年」で、認定住宅等は年あたり上限21万円、その他は上限

14万円という枠組みでした。2026年以降は、省エネ性能に応じて「13年」へ拡充され、上限も再整理されています。

利用のポイント（損をしないチェックリスト）

ポイント①：まず「入居日」が勝負

（引渡し日ではなく“居住の用に供した日”）

住宅ローン減税は「いつ契約したか」より、原則「いつ入居したか」で

適用枠が決まります。2025年入居か、2026年入居かで制度が

変わる可能性があるため、スケジュール管理が重要です。

ポイント②：省エネ性能で“総額”が変わる（新築も中古も）

同じ借入でも、長期優良・ZEH等の区分に入るかで、借入限度額（＝控除の上限）が変わります。

営業トークではなく、証明書類で区分を確認しましょう。

ポイント③：中古は2026年から追い風。子育て世帯は上乗せを取りに行く

中古（既存住宅）は、2026年以降「控除期間13年」など拡充が目立ちます。子育て世帯等は借入限度額の上乗せが効くため、要件に当てはまるか早めに確認を。

ポイント④：面積要件の“40㎡特例”が中古にも拡大予定

原則は床面積50㎡以上ですが、一定要件で40㎡以上でも対象となる整理が示されています（所得要件など条件あり）。コンパクト住宅・中古マンション検討層は要チェックです。

ポイント⑤：控除は“無限にもらえる”わけではない（税額が上限）

控除額は、まず所得税から差し引かれ、引ききれない分は住民税から（上限あり）となります。

年収・扶養・他の控除状況で実際の恩恵が変わるため、「上限額＝必ず戻る額」ではありません。

金利の上昇や物価高など様々な要因で住宅価格の下落はあまり考えられない状況です。
住宅は買えるタイミングで様々な優遇措置を駆使して 賢く買う時代です。
住宅の購入をご検討の方は、お客様に合った最適なアドバイスをさせていただきますので、是非一度センチュリー21グローバルホームへ ご相談くださいませ。