不動産コラム「家を買うという事」Vol.46「①住宅と消費税」「②奥様の購入資金について」 | センチュリー21グローバルホーム


  • 不動産コラム「家を買うという事」Vol.46「①住宅と消費税」「②奥様の購入資金について」




    【住宅と消費税】
    今回は探し始めの間は意外とご存じない方の多い、「不動産と消費税」についてお話していきたいと思います。
    まず大前提からお話させて頂くと、中古不動産の場合、物件そのものには消費税がかからないことのほうが多いです。
    売主様が個人だった場合は、非課税の為です。詳細は順を追ってご説明していきたいと思います。
    まず、不動産の場合「土地」に消費税はかかりません。消費税がかかるのは「建物」ですが、個人間の売買時には非課税となりますので、売主様 が不動産業者だった場合に課税されることになります。
    では「売主=業者」というのはどういう場合かと申しますと、「新築」か「リフォーム・リノベーション済物件」の場合、ほぼ売主は業者とみて良いでしょう。
    そういった物件の価格表示をよく見てみると、「税込」や「内税」といった表記が書いてあることが多く、逆にそういった表記があれば業者は売主だと判断ができます。
    ちなみに、注文住宅をご検討の場合も同様に、土地は非課税、建物の価格に課税がなされまます。建物のみとはいえ、住宅の価格は高額ですので消費税額もそれは大きな金額となります。特に増税後については懸念されていた方も多かろうと思います。
    しかし、住宅というのは売れ行きが景気に大きく影響してくるため、増税時は何がしかの軽減措置が同時に用意されてきました。購入時の状況によって使える減税制度は異なる為、事前に各制度について確認をする必要はあるものの、逆にしっかり減税制度について把握ができていれば、影響は最小限に抑えられる場合がほとんどです。一点だけ注意して頂きたいこととしては「引渡し前に発行しておかなければ減税制度を使しておかなければ減税制度を使えない書類」がいくつか存在しています。
    また、こうした書類の中には売主様様の協力が必須となるようなものもあります為、税金に関の協力が必須となるようなものもあります為、税金に関しては必ず事前に確認をすることが重要です。不動産業者の中には、新しい制度や使われる機会の少ない制度については詳しくない営業担当も少なくありませんし、ある程度大手の業者であっても「税金は専門外」というスタンスをとっている業者すらも存在しています。ご自身の場合は、どういった制度が利用可能で、何を準備する必要があるのか、ご不安であればぜひご相談くださいませ。

    【奥様の購入資金について】
    今回は資金計画の中で、最後まであまり気にされずに進んでいきがちな「奥様の購入資金」について、ご説明しておきたいと思います。不動産の購入したら登記簿に所有者を記載する必要があることはご存知のことかと思いますが、このときの「持分」について、ご夫婦の場合、奥様の持分が曖昧になりやすいので注意が必要です。
    まず大前提として、不動産登記の持分は、厳密に各所有者が負担した金額による案分を行わなければなりません。
    仮にご主人が900 万円、奥様が 100 万円を負担されたのであれば持分は、「ご主人 9/10 、奥様1/10」ということになります。」ということになります。
    そしてこの負担した金額の対象は物件価格のみではなく、購入にあたり必要になった各種経費も含めた総額という点は見落としがちなポイントです。具体的には、契約時に必要な印紙代や登記費用、仲介手数料等も対象になっています。
    これは余談ですが、細か過ぎてあまり知られていないところでは「家に定着するエアコンや給湯器」の購入代金は対象になりますが、家に定着するわけではなく取り外しが容易なカー給湯器」の購入代金は対象になりますが、家に定着するわけではなく取り外しが容易なカーテンやテンやTV等の家電の購入代金は対象外になっています。本題に戻りますが、このように支払った総額の内いくらずつ負担をしたかは重要になりますので、支出の度に念の為控えておく必要があります。
    次に「奥様の資金源」について言及していきます。共働きのご夫婦ですと良くあるのが、婚姻年数が長くなってきたときに、お二人の収入が同程度であっても、夫婦間の預貯程度であっても、夫婦間の預貯金額に極端な差がある場合があります。趣味などの個人的な支出が理由でそうなっている場合は気にする必要はありませんが、仮に日頃の生活費は奥様の口座から捻出し、預貯金はご主人の口座で行っていた場合等は要に日頃の生活費は奥様の口座から捻出し、預貯金はご主人の口座で行っていた場合等は要注意となります。この場合の、ご主人名義の預貯金は厳密には夫婦で協力して築き上げた「共有財産」ということになります。
    したがって、この預貯金を使って不動産を購入した場合、共有財産を所有する権利があったはずの奥様の持分も自動的に発生しなければなりません。
    これには具体的な計算方法があるので、下記に記載させて頂きます。
    ※夫婦の貯金額×妻の年収過去5年分÷(夫婦の年収合計過去夫婦の年収合計過去5年分)=妻の出資金額妻の出資金額
    最後に、奥様が専業主婦で無収入の場合です。
    この場合、専業主婦の期間に増えた預金は原則「夫の出資金」として扱われてしまい、奥様の出資金とできる金額は限られてくる点に注意が必要です。
    奥様の出資金にできるお金の例は下記の通りです。
    1.専業主婦になる前に奥様が稼いだ給料
    2.結婚式のご祝儀、子供時代のお年玉
    3.相続でもらった財産
    4.正規の段取りを踏んでいる贈与された財産
    この他のケースで気になるお金があれば契約までに確認しておく必要がありますので、お早めにご相談くださいませ。


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