不動産コラム「家を買うという事」Vol.47「①瑕疵担保責任」「②登記簿謄本」 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産（新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション）はセンチュリー21グローバルホーム

不動産コラム「家を買うという事」Vol.47「①瑕疵担保責任」「②登記簿謄本」

【瑕疵担保責任】
突然ですが「瑕疵担保責任」という言葉をご存知でしょうか？
これは不動産売買の契約書類で使われている文言で、あまり日頃の生活では馴染みのない言葉だと思います。ざっくりと申し上げますと、引き渡し完了後の不具合について売主様 が「どんな不具合を」「どのように」「いつまで」対処しなければならないか、アフターサービスについてを取り決めている条文になっています。
ちなみに、新築と中古では少し違いがあり、新築のほうが手厚いものになっています。これは「新築の売主＝不動産業者」である為で、サービスの手厚さについては、それぞれの企業努力を見ることができるポイントでもありますので、検討なさる場合は個別に条件を確認していただけると良いと思います。
ここからは、個別性の強い中古の場合について詳しくお話していきます。
まずはじめに「瑕疵（かし）」とは不具合のことを指しますが、全ての不具合が対象になる
わけではありません。売主様 が責任を負う範囲はあらかじめ取り決めを行いますし、「買主 様 が通常の注意をして
も確認できなかったもの」という条件がついてきます。通常は「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な木部の腐食」「給排水管の故障」を対象範囲と定めています。
また、実際に不具合があった場合に売主様 に求められる責任は、基本的に「補修」に限ります。例外としては「土地の瑕疵」で、補修しようがなく「契約した目的が達成できないとき」は「契約解除」「損害賠償 請求」が可能という条文が一般的です。ここでいう「目的が達成できないとき」とは、難しく表現されてはいますが「住宅」ですか
ら基本的に「住めない場合」と読み替えるとわかりやすくなります。次に期間についてですが、個人間の取引の場合は「引渡しから３ヵ月以内」とする場合がほとんどで、それ以降は対象となる範囲に不具合が起きても売主 様 には責任の追及ができなくなってしまうので要注意です。
この期間については「短い」と感じられる方も多いのですが、基本的には、
「売主様が持ち主だった時点で発生していた瑕疵は売主様が直すべきだが、引渡し後に発生した瑕疵は買主様が直すべき」
「でも雨漏りや構造部の不具合を短期間で見つけるのは困難」
「３ヵ月あれば、雨漏り等、元々あった不具合であれば見つけられる可能性が高い」
「それ以降に、発生した瑕疵については引渡し後に発生した可能性が高いと判断しよう」
というような考え方になっています。
その為、もちろん購入前の確認は重要ですが、引渡し後3ヵ月以内については、建物に不具ヵ月以内については、建物に不具合が出ないかというのはよく注意しておく必要があります。もし3か月間は雨漏りの確認ができたか不安になる程度の降水量しか無かった場合等は、外壁に散水して調べる「散水検査」と呼ばれる簡易検査法であれば比較的安価に対応してくれる業者もあるので検討してみると良いかもしれません。
また、最近では大手の不動産会社を中心に「売主様の責任は３ヵ月だが、業者側で１年間のの責任は３ヵ月だが、業者側で１年間の延長保証ができる保険に加入します」といったサービスを行っているケースが増えてきました。
こうしたサービスが適用される場合、保険会社が「既に不具合が無いか」を事前に調査し「異常なし」と診断されていることが多いので、その調査報告書が残っていれば安心材料になります。
最後に、建物が非常に古い場合や、売主様側の事情で手入れが全くできていないような建物だった場合、売主だった場合、売主様側で「そもそも瑕疵担保責任を負えない」という判断をされるケースがあります。
この場合、物件資料のどこかに「瑕疵担保免責」といった注意書きがされます。このような記述を見つけた場合、「建物のコンディションは悪そうだ」と、見学に行く前から大凡の状況を推察することが出来たりしますので参考にしてみてください。

【登記簿謄本】
今回はご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが「登記簿謄本」についてご説明していきたいと思います。
まず、皆様は「登記簿」についてはご存知でしょうか？これは皆様にとっての戸籍にあたるもので、不動産の所在や大きさ等の「概要」についてと、所有者は誰なのかといった「権利」について、まとめられた帳簿です。
法務局が管轄しており公的なものなので、法務局へ行き所定の手続きを行えば誰でも閲覧可能になっています。物件の見学時点ではそんなに見る機会は多くないものですが、契約まで進む場合には確実に見ることになりますので簡単にご紹介していきたいと思います。今まで見たことがない方は結構驚かれるのですが、先ほど触れた「権利」についての項目はそれなりに詳しいことが書いてあります。
まず所有者の「氏名」と「住所」は確実に書かれています。その上で、住宅ローンを使って購入している場合、銀行が万が一返済できなくなった場合に備えて「抵当権」という権利を書き込んでおり、そこには「どこの銀行から」「いくら借入れしているか」まで記載されています。これについてはちょっと恐いとおっしゃる方もいますが、国の制度である以上、恐らくそう簡単には変わることは無いと思いますので、せっかくであれば活用していく方向で話を進めましょう。慣れると登記簿謄本から読み取れることは多くて奥が深いのですが、ここでは絶対に確認すべき２点だけお伝えしておきたいと思います。
１．借入額が物件価格を上回っている可能性が無いか？
２．「差押え」「競売」「仮登記」等の文言が無いか？
「１」については、借入額が物件価格よりも低いのであれば全く問題ありません。
しかし、もしも上回っている場合は注意が必要で、購入時に支払う代金だけでは残りの借金る場合は注意が必要で、購入時に支払う代金だけでは残りの借金を完済できない可能性が浮上します。
この場合は、以下の３点を追加で確認するようにしましょう。
・契約をする場合に手付金は「０円」または「ごく少額」で良いのか？
・売主様側に完済の為の用意はあるのか？
・借り借りている金融機関に話は通っているのか？
「２」については、いずれのパターンも売主様が金銭的に困窮している可能性があります。中には予期せぬトラブルを抱えているケースもある為、なにか懸念されることが無いか確認をしながら取引を進める必要があります。
最も起こり得るパターンとしては「各種支払い金の滞納」で、固定資産税や、マンションであれば管理費・修繕積立金等の支払い義務を満たしていない可能性があります。実際に滞納がある場合は引き渡し時点で解決しておく必要がありますので、どのように解決するのか、お金を売主様に支払ってしまう前に確認しなければなりません。上記に書かせて頂いたケースに該当する場合は、どうしても少し込み入った話になって参参ります。もしも該当するようであればもちろんご説明させて頂きますが、ご不安であればお気軽にご相談くださいませ。