不動産コラム「家を売るという事」Vol.23①「囲い込みを防ぐ方法②」②「売却時にかかる費用」 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産(新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション)はセンチュリー21グローバルホーム


  • 不動産コラム「家を売るという事」Vol.23①「囲い込みを防ぐ方法②」②「売却時にかかる費用」





    【囲い込みを防ぐ方法②】
    前回に引き続き囲い込みを防ぐ方法の、残り2つをご紹介します。
    ②別の不動産会社経由で探りを入れる
    契約を結んだ不動産会社に、別の不動産会社経由で探りを入れることもできます。頼める不動産会社がいない場合は、ご自身で不動産会社のフリをして行う形でも大丈夫です。
    「○○物件の購入希望者がいるのですが、内覧できますか?」そう聞いたときに、
    「すでに購入申し込みが入っています。」などの返答があった場合は怪しいと考えてください。
    今度は購入希望者のふりをして電話をかけて、「〇〇マンションの物件の内覧はできますか?」と聞いて、
    「はい、内覧希望を受け付けています。」という回答があれば「囲い込み」が行われている可能性大です。
    他社と契約することも検討しましょう。
    ③「一般媒介」を結んで、複数の業者に売却を依頼する
    一般媒介は、複数の不動産会社に売却依頼をかけることができます。
    囲い込みをしたところで、他の会社が通常通り営業活動を行うと囲い込みする意味が無くなります。
    その為、いち早く買い手を見つけた会社のみが手数料を獲得できるので、情報を開示してでも早く買い手を見つけた方が不動産会社もメリットがあるのです。
    以上が囲い込みに対する対策です。
    ここまで3回に分けて「囲い込み」のご説明をしていきました。
    只、一点ご注意いただきたいのは、「囲い込み」をしているのは、一部の悪質な不動産会社です。
    ほとんどの不動産会社は善良に営業活動を行っています。
    よく業界全体がそうなっている、という記事を見ますがそんなことはありませんのでご安心ください。

    【売却時にかかる費用】
    ① 「仲介手数料」
    不動産の売却では一定の費用が発生します。不動産の売却費用には、仲介手数料や抵当権抹消関連費用、印紙税、売却で発生する所得税等々があります。一定の要件を満たすマイホームの売却の場合には、所得税等の税金は発生しないこともあります。そのため税金の基礎知識が若干必要となります。
    また土地の境界が明示できない物件を売却する場合は、別途測量費がかかります。
    さらに、2018 年度以降は、売却前にインスペクション(建物状況調査)を行う人も増えていますので、インスペクションについても知っておくことが望ましいです。このように不動産の売却には費用が発生しますが、物件によっては発生しないものがあるため、事前にしっかりと知識を身に着けておくことが損をしないコツです。
    今回は売却時にどんな費用が発生するか、一つずつご説明したいと思います。
    売却時にかかる費用は主に下記の6つです。
    ①仲介手数料仲介手数料
    ②抵当権抹消関連費用
    ③印紙税
    ④インスペクション費用(任意任意)
    ⑤測量費(土地の境界が明示できない場合のみ)
    ⑥税金(譲渡所得が発生する場合のみ)
    ①仲介手数料
    仲介とは、宅地建物取引業者が売買に関して、売主さんと買主さんの間に立って、売買契約の成立に向けて尽力する行為のことを指します。
    仲介は媒介とも呼ばれており、不動産会社に仲介を依頼するときに締結する契約を媒介契約と呼びます。
    仲介手数料は、成功報酬であることが最大の特徴です。
    着手金や実費精算等は一切なく、売却が決まった時点で発生する費用になります。
    仲介手数料は、以下の3つの条件を満たした場合において発生します。
    ・不動産会社と依頼者との間で媒介契約が成立していること
    ・その契約に基づき不動産会社が行う媒介行為が存在すること
    ・その媒介行為により売買契約等が有効に成立すること
    不動産会社に売却の依頼を行うと、仲介手数料が発生します。
    仲介手数料は宅地建物取引業法により、不動産会社が受領できる上限額が決まっています。
    報酬上限額は、売買される不動産の取引額に応じ、以下のように規定されています。
    200万円以下:取引額の5%
    200万円超から400万円以下:取引額の4%+2万円
    400万円超:取引額の3%+6万円
    ※別途、消費税が発生します。
    例えば2,000万円で売却できた場合、
    2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円(別途消費税)
    が仲介手数料の上限額となります。
    尚、2018年1月1日以降、取引額が400万円以下の物件に関しては、不動産会社が仲介手数料に加えて、現地調査費等の費用相当額を請求できるようになりました。
    これは、全国で空き家が増え続ける中、地方の空き家の売却がなかなか進まないことを受けて法改正されました。
    但し、仲介手数料と現地調査費等の費用相当額の合計額は、18万円(別途消費税)を超えてはならないものとされています。
    今回はここまで。
    次回以降も引き続き、売却時にかかる費用についてご説明します。

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