不動産コラム「家を売るという事」Vol.24 ①「売却時にかかる費用②」 ②「売却時にかかる費用③」 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産(新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション)はセンチュリー21グローバルホーム


  • 不動産コラム「家を売るという事」Vol.24 ①「売却時にかかる費用②」 ②「売却時にかかる費用③」





    【売却時にかかる費用②】
    ②「抵当権抹消関連費用」
    抵当権抹消関連費用 住宅ローンを組んでる場合住宅ローンが返済中の場合、売却金額によって住宅ローン残債を返済するのが一般的です。この際、住宅ローンを借りる際に設定した抵当権を登記簿謄本から抹消する手続きを行います。
    抵当権の抹消は、売却金額が入金される引渡と同時に行います。引渡では住宅ローンを借りている銀行で行うことが多いので、入金確認次第、銀行から抵当権の抹消書類をもらいます。抵当権の抹消は、実際には司法書士が代理人となって行います。
    尚、司法書士は、基本的に不動産会社が手配しますので、特に自分で探す必要はありません。抵当権の抹消には、法務局へ支払う登録免許税と司法書士へ支払う司法書士報酬の2つが必要となります。

    ◆登録免許税
    住宅ローンを借りるために設定した抵当権は、土地と建物の登記簿謄本に記載があります。登記簿謄本から抵当権の記載を消すことを抵当権抹消と呼びます。実際には、抵当権の記載の部分にアンダーラインが引かれますが、アンダーラインが引いてある部分は抹消されていることを意味します。登記簿謄本にアンダーラインを引く作業は、法務局が行います。
    この際、法務局へ手間賃を支払うことになりますが、この手間賃に該当するものが登録免許税になります。
    抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地の単位を筆(フデ)と数えますが、複数の筆がある場合には、その筆の数だけ1,000円の登録免許税がかかります。
    建物にも抵当権が設定されていれば、建物1つにつき1,000円という考え方になります。
    ◆司法書士報酬
    司法書士報酬の金額は司法書士ごとに異なりますが、大体15,000円前後で収まることが多いです。
    目安として、全国の司法書士から報酬のアンケートをとり、その結果を公表している資料がございますので下記ご参考にしてください。

    http://www.shiho
    shoshi.or.jp/cms/wp
    content/uploads/2014/02/7b6902377d481ddc7fe33ced428ce7cd.pdf

    只、これはあくまでも目安です。土地が複数筆ある場合等、物件によって報酬金額は異なります。実際の金額を知りたい方は、司法書士にお見積もりを取ってもらうといいでしょう。
    次回も引き続き売却時にかかる費用をご説明します。

    【売却時にかかる費用③】
    「印紙税」
    印紙税とは、売買契約書に印紙を貼付して納税する税金です。不動産は金額が大きいため、普段は見たことのないような金額の印紙を貼ります。印紙税の金額は売買金額によって異なります。
    2018年10月時点における印紙税は以下の通りです。
    1万円未満:非課税
    1万円以上 10 万円以下:200 円
    10万円超万円超50万円以下:200円
    50万円超万円超100万円以下:500円
    100万円超500万円以下:1,000円
    500万円超1,000万円以下:5,000円
    1,000万円超5,000万円以下:10,000円
    5,000万円超1億円以下:30,000円円
    自宅の売却の場合、売買金額は「1,000万円超5,000万円以下」または「5,000万円超1億円以下」であることが多いです。
    この金額ゾーンであれば、印紙税は、1万円または3万円ということになります。
    尚、印紙税額については、本メルマガ作成時点のものとなります。
    印紙税は金額改正が時折行われますので、売却時に改めて確認してください。

    ④インスペクション費用インスペクション費用(任意)
    2018年4月より、自宅の売却をする人は、不動産会社からインスペクションのあっせんを受けることになりました。
    そのため、売主さんでもインスペクションを実施する人が増えますので、インスペクション費用についても解説します。
    インスペクションとは、建物状況調査のことです。
    この建物状況調査に合格すると、既存住宅瑕疵担保保険(以下、「瑕疵担保保険」と)に加入することができます。
    瑕疵担保保険に加入できるという点が、インスペクションの最大のメリットになります。保険に加入するための調査なので、人間で言うところの健康診断と考えていただけると分かりやすいです。インスペクションでは、住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、建物の専門家が目視や計測によって調査を行います。インスペクションは義務ではありませんが、実施するか否かは売主さんの判断となります。2018年4月以降は、不動産会社が売主さんに対して「インスペクションを受けませんか?」とあっせんすることが義務付けられています。
    そのため、売主さんに興味があるか否かに関わらず、インスペクションの実施について判断を問われます。
    一方で、不動産会社は買主さんに対してもこの物件がインスペクションを受けているかどうかの説明を行います。
    そのため、買主さんにインスペクションの知識が無くても、買主さんは購入を通じて「インスペクションとは何か、この物件はインスペクションを受けているのか」ということを知ることになります。
    買主さんからからしてみるとしてみると、インスペクションを受けている物件と受けていない物件には差を感じるということは知っておいた方が良いでしょう。
    尚、売主さんが承諾すれば、買主さんがインスペクションを行うこともあり得ます。
    アメリカではほとんどが、買主さんがインスペクションを行います。
    アメリカは、文化的に性悪説が浸透しているため、売主さんが行うインスペクションは信用ができないという発想が背景にあるようです。
    インスペクションについては、まだ馴染みのある方が少ない為、次回もう少しご説明します。

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