不動産コラム「家を売るという事」Vol.25①「売却時にかかる費用④」②「売却時にかかる費用⑤」 | 稲城市・川崎市多摩区の不動産(新築一戸建て・中古一戸建て・土地・中古マンション)はセンチュリー21グローバルホーム


  • 不動産コラム「家を売るという事」Vol.25①「売却時にかかる費用④」②「売却時にかかる費用⑤」





    【売却時にかかる費用】④「インスペクション」
    前回に引き続き、インスペクションについてご説明します。
    ◆インスペクションと瑕疵担保保険の関係
    インスペクションに合格すると、瑕疵担保保険に加入できます。
    瑕疵担保保険に加入すると、住宅に瑕疵が発見されたとき買主さんが保険で瑕疵を修繕することができます。
    保険の補償額としては1 戸当たり最大で 1,000 万円となります。品質保証的な役割を果たすため、買主さんにとっては大きな安心感があります。
    ちなみに瑕疵(かし)とは通常有すべき品質を欠く状態のことを指します。瑕疵担保保険で対象としている瑕疵は、雨漏りやシロアリによる床の腐食といった建物に関する物理的な瑕疵に限ります。物理的瑕疵とは、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に発生する瑕疵のことです。瑕疵には、自殺や過去の忌まわしい事件といった心理的瑕疵も存在しますが、このような物理的瑕疵以外 の瑕疵については保険の対象とはなりません。保険期間としては、1 年間または5年間です。
    また、瑕疵担保保険に加入している物件は、買主さんが不動産取得税や登録免許税が軽減でが不動産取得税や登録免許税が軽減でき、さらに住宅ローン控除も適用できるようになります。さらに住宅ローン控除も適用できるようになります。買主さんに節税メリットがあるため、買主さんにとって見ると瑕疵担保保険に加入している物件の方が魅力の増す形になります。
    ◆インスペクション費用の相場
    インスペクションは、まだ普及途上にあるため、費用がそれほど一般化していません。インスペクションの費用としては、概ね5~20万円程度と言われています。
    但し、インスペクションは、瑕疵担保保険に加入できないと意味がありません。
    インスペクション業者の中には、瑕疵担保保険の加入要件を満たさない検査を行う業者も存在します。インスペクションを依頼するときは、費用だけでなく、その検査に合格することによって間違いなく瑕疵担保保険に加入できるのかを確認してから依頼することが重要です。
    尚、住宅瑕疵担保責任協会に登録されている検査会社であれば、瑕疵担保保険に加入できる検査を行ってくれます。
    インスペクションはまだ歴史が浅く、今後内容が頻繁に改正される可能性があります。
    その為、売却時に現在どうなっているか、不動産会社に確認するようにしましょう。

    【売却時にかかる費用】⑤
    ⑤「測量費」(土地の境界が明示できない場合のみ)
    今回は、境界が未確定の土地を有する人が必要な測量費に関して解説します。
    売主さんには、土地の境界の明示義務があります。マンションに関しては、通常、マンションディベロッパーが分譲時に境界を全て確定していますので、マンションの売主さんは境界明示の心配はありません。
    また、戸建でもデベロッパーが開発した分譲地の上に建っている家であれば、多くの場合、境界は確定しています。
    一方で、古くから持っている土地、またはそのような土地の上に建っている戸建を売却する場合、境界が不明瞭のケースがありますので、注意が必要です。
    境界では、隣地との境界ラインが定めっていることを「確定している」と表現します。
    境界には隣地との境界を指す「民々境界」、道路との境界を指す「官民境界」の2種類があります。境界の明示とは、民々境界および官民境界の確定ラインを明示することになります。境界が確定している場合、隣地所有者との間で「筆界確認書」と呼ばれる境界を確認しあった覚書が締結されていることが通常です。
    筆界確認書が存在しなくても、「確定測量図」という測量図があれば境界が間違いなく確定していることになります。
    境界確定図には境界杭が記載されていますので、その図面に基づき買主さんに対して「ここが境界ラインです」という説明をすることになります。
    尚、実測図があったとしても、その実測図が「確定測量図」という名称になっていない場合、あったとしても、その実測図が「確定測量図」という名称になっていない場合、境界が未確定の可能性があります。境界が未確定の可能性があります。不動産を売却する前に、境界確定図や筆界確認書があるかどうかを確認することが重要です。

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