査定価格はこうして出される/家を売るという事（15）不動産コラムVol.56 | センチュリー21グローバルホーム

査定価格はこうして出される/家を売るという事（15）不動産コラムVol.56

査定価格はこうして出される
/家を売るという事（15）不動産コラムVol.56

◆査定価格の出し方

不動産の査定価格を出す方法には、次の3つがあります。
 

①「原価法」・・建て直した場合の費用を算出する

「原価法」はまず、対象となる不動産を土地の取得も含めて、もう一度建てるといくらかかるかという考え方で価格（再調達原価）を算出します。

その価格から、建築後の経過年数に応じた価値の低下分を差し引いて（減価修正）、現在の価格を割り出します。

また、建物の価値は築年数が経つにつれて減少しますが、リフォームによって価値は上がり

ます。

こうした点も考慮して、現在の不動産の価格を算出するのが「原価法」です。

しかし、現状では、中古住宅の建物価格は、ひとつひとつの住宅の価値に合わせて算出されるのではなく、築10年なら新築の半分、築20年を超えると価値はゼロなどというように、おおまかに割り引いて算出されています。

②「収益還元法」・・賃料をベースに割り出す

不動産を個人や企業に貸すと賃料を受け取ります。

その賃料から不動産の価格を割り出すのが「収益還元法」です。

単純な数字に置き換えてみてみましょう。

たとえば、家賃月額10万円で賃貸に出すことができる不動産の場合、5パーセントの投資利回りを求めたいのなら、価格は2400万円（10万円×12カ月÷5パーセント）となります。

実際には、住宅の維持費や売却した場合の価値を差し引いて考えなければなりませんが、考え方のベースは賃料です。

主に投資用の住宅の妥当な価格を算出するときに使われる方法です。

③「取引事例比較法」・・周辺相場から算出する

中古住宅の売買で、実際に多く取り入れられているのが「取引事例比較法」です。

住宅価格の査定を依頼すると、不動産会社に築年数や建物の状態なども加味しますが、必ず参考にするのが売主さんの住宅と似た条件の物件の成約価格です。

つまり、不動産会社は取引事例を調査し、最終的な査定価格を割り出します。

一般の方は、住むための物件（自宅）を売るときに査定を依頼します。

この場合、「近隣の不動産などの取引相場や売り出し事例から算出された価格と比較」する、取引事例比較法を利用します。

本メールをお送りしている大半の方々が、「自宅のご売却」です。

その為、中古不動産で最もポピュラーな査定方法の「取引事例比較法」をお話ししていきたいと思います。


◆取引事例比較法での査定

取引事例比較法で査定を行う場合、次の2種類があります。

①机上査定

②訪問査定

①の机上査定は、不動産会社が実際に部屋を見ずに、だいたいの査定価格を出す方法です。

具体的に売却を検討しているのではなく、おおよその価格を知りたいだけであれば、この方法で充分です。

一般的には、査定書のような形で査定価格とその根拠を教えてくれます。

②の訪問査定は、実際に不動産会社の担当者が部屋を訪問し、室内の状況、眺望、日当りなどを確認した上で査定価格を算出するため、机上査定よりも細かい査定が可能です。

部屋の状態も判断材料の1つですから、より正確な価格と、詳しい販売方法を知りたい売主さんは、こちらを選ぶのがいいでしょう。

通常は、机上査定の後に訪問査定を頼んで、より正確な査定価格を出してもらうと言うケースが多いです。

しかし、訪問査定は「電話などしつこい営業してくるイメージが強い」「不動産会社が来ていること=売ろうとしていることが、他の部屋の人に知られそうでイヤ」などと考え、敬遠する人もいるようです。

査定を依頼される売主さんの大半が①の机上査定です。

部屋の向き、状態、眺望によって成約価格が上下する事は、頻繁にあります。

特に眺望や状態は不動産会社の担当も内見をしないとわからないことがあるため、訪問査定との価格差があることもしばしばです。

その場合は、その根拠をきちんと教えてもらいましょう。

特に中古の物件では、室内状況やバルコニーからの「眺望」で価格が大きく左右されます。

部屋から見える景色や夜景が素晴らしい物件であれば、他の物件との差別化ができ、プラス材料となります。

また、室内が汚れている状態だと査定価格が下がります。

次の購入者が入居時にリフォームが必要かどうか、必要ならその金額によって価格が下がってくる可能性があるからです。

1年以内に売却を予定している人は、正確に価格を把握しておくためにも訪問査定を依頼することをおすすめします。

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次回は、「査定価格はこうして出される」です。